Barajar y dar de nuevo, para más viviendas
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En esta oportunidad empezamos con un cambio en la Ley de Propiedad Horizontal de España. Esta permitiría a los consorcios de edificios expulsar a los alquileres turísticos temporarios aunque, a la vez, también abriría la puerta a una posible negociación entre propietarios para encontrar acuerdos. Luego, analizamos la estrategia que están adoptando varias ciudades de América del Norte y Europa para hackear el zoning e incrementar la oferta de alquileres, mediante la construcción de unidades de vivienda complementarias en áreas de baja densidad. Por otro lado, comentamos una denuncia de colusión de precios de alquileres en Estados Unidos. Empresas gestoras de inmuebles habrían utilizado algoritmos para coordinar precios, lo que habría afectado a millones de inquilinos. Cerramos con el caso del Barrio Olímpico de la Ciudad de Buenos Aires, un proyecto que todavía no logra encontrar su destino.
La lectura debería tomarte alrededor de 10 minutos. Mientras, te recomendamos este tema para que escuches de fondo.
Imagen generada a partir de ChatGPT
Consorcios empoderados: ¿Donde se cierra una puerta se abre una ventana?
En la entrega anterior abordamos algunos aspectos de la estrategia de Madrid para regular los alquileres turísticos temporarios. A través de restricciones en la entrega de licencias, especialmente en el centro histórico, el gobierno local busca reducir el impacto de la actividad. En gran medida, en España la regulación de los alquileres turísticos de corta duración depende de los gobiernos locales, mientras que el gobierno nacional se limita a establecer pautas generales para el desarrollo de la actividad, como la creación de un registro nacional de alquileres de corta duración.
Este año, sin embargo, algunos cambios normativos a nivel nacional podrían alterar ese esquema y generar un nuevo marco con capacidad de incidir fuertemente en el uso turístico de las viviendas. La Ley Orgánica 1/2025 se presentó como una norma general orientada a modernizar el sistema de justicia, mediante reformas en su organización y funcionamiento. Pero dentro de ese paquete legislativo, en su Disposición Final Cuarta, se introdujeron algunas modificaciones a la Ley de Propiedad Horizontal.
A partir de estos cambios, se establece de forma explícita que la comunidad de propietarios (el consorcio) deberá aprobar el uso turístico de cada vivienda. Además, no bastará con una mayoría simple, sino que se requerirá una mayoría cualificada de tres quintos de los votos. En otras palabras, incluso donde la normativa local lo permita, la última palabra recaerá en los propios vecinos y vecinas, que son quienes finalmente deberán convivir con el futuro uso turístico y las posibles molestias que este genere en la vida del edificio. Sin aprobación del consorcio, no podrán expedirse licencias locales para la explotación turística. El presidente del consorcio queda además facultado para exigir el cese de la actividad turística no autorizada y, si fuera necesario, judicializar el reclamo amparado en las disposiciones de la ley.
No obstante, también se establece que —por la misma mayoría requerida para aprobar el uso turístico— pueda acordarse que quienes obtengan esa autorización deban abonar cuotas especiales o un incremento de hasta el 20 % en los gastos comunes. Aunque se trata de un aumento limitado, esta cláusula introduce un margen de negociación entre vecinos y la posibilidad de que la actividad turística contribuya al bien común del edificio al generar recursos adicionales para el mantenimiento o la realización de obras. Incluso podría darse el caso de que el uso turístico subsidie, al menos en parte, al resto de los residentes. Además, la idea de compartir el beneficio generado por el uso turístico seguramente encontrará partidarios dentro de los consorcios y favorecerá la posibilidad de obtener las autorizaciones necesarias. Por otro lado, el incremento de los gastos también puede funcionar como un desincentivo al uso turístico y propiciar que las viviendas vuelvan al alquiler tradicional.
En cualquier caso, en un contexto de creciente conflictividad y desafíos en el acceso a la vivienda, brindar nuevas y mejores herramientas de gestión a los consorcios podría representar una oportunidad para, al menos, mejorar la convivencia entre residentes, turistas y anfitriones.
Ciudad de Los Ángeles, LA ADU Accelerator Program
Sí a la micro-densificación
En América del Norte, el acrónimo YIMBY (Yes in My Backyard) circula desde la década de 1990, pero fue tras la crisis de 2008 que volvió a cobrar impulso. Es la expresión de un movimiento urbano que promueve una agenda a favor de mayores densidades poblacionales, de revertir los efectos de segregación del zoning y de incrementar la oferta de viviendas como respuesta a la crisis habitacional.
Este movimiento ha sido relativamente exitoso al instalar su agenda en distintas ciudades de Estados Unidos. En entregas anteriores —con o sin menciones explícitas— ya abordamos ejemplos vinculados a esta corriente: la eliminación de estacionamiento obligatorio en Texas, las reformas al sistema de audiencias públicas en California o la iniciativa City of Yes de Nueva York para construir más viviendas. Todas estas políticas responden a diferentes aspectos de la agenda YIMBY.
Como regla general, las viviendas transferidas deben ubicarse en poblaciones de más de 5.000 habitantes, aunque se prevén excepciones en localidades con alta tasa de crecimiento demográfico. Deben tener una superficie de hasta 85 m², con posibilidad de alcanzar los 150 m² según tasación, y no deben presentar patologías estructurales, estando en condiciones de habitabilidad. Los futuros alquileres no podrán superar el 30% de los ingresos de los inquilinos.
En este caso, entre las estrategias orientadas a incrementar la oferta habitacional, queremos destacar las Unidades de Vivienda Accesorias (ADUs, por sus siglas en inglés), que han ganado impulso como una forma ágil de aumentar la disponibilidad de viviendas. Estas consisten en pequeñas unidades habitacionales construidas en lotes donde generalmente ya existe una vivienda principal. Pueden constituirse como anexos de esta, mediante la reconversión de alguna estructura preexistente —como un garaje—, o bien a través de la construcción de nuevos cuerpos independientes. La idea está formulada especialmente para zonas de baja densidad poblacional, con una ocupación del suelo reducida y distribuida en grandes parcelas, ubicadas en áreas bien localizadas y servidas.
Las ADUs supondrían una doble oportunidad: por un lado, ampliar la oferta de vivienda en zonas consolidadas y, por el otro, generar ingresos complementarios para las familias propietarias que las construyan y destinen al alquiler. En ese sentido, conceptualmente, se inscriben en la lógica de la economía colaborativa: aprovechar bienes infrautilizados —como los grandes terrenos con baja ocupación, actualmente restringida por el zoning— y ponerlos al servicio del bien común (mayores oportunidades de vivienda), al tiempo que se obtiene un beneficio individual (alquiler).
La crisis de vivienda en Estados Unidos —marcada por la caída del ingreso real de los hogares y el aumento sostenido de los alquileres— creó un contexto propicio para la expansión de las ADUs. Para los gobiernos locales, ávidos de brindar soluciones, estas representaban la posibilidad de ofrecer una alternativa de bajo costo, en la medida en que su implementación requería esencialmente la modificación de normas y la participación de la iniciativa privada. No obstante, en muchos casos se promoverán además mediante programas de fomento y créditos públicos. Además, para las familias, las ADUs no solo representarían una oportunidad económica, sino que, en muchos casos, les permitirían brindar ayuda a familiares que no encuentren alternativas en el mercado privado de alquileres.
El Estado de California, uno de los más afectados por la crisis habitacional, fue pionero en su promoción. Desde mediados de la década pasada introdujo mecanismos para facilitar el desarrollo de ADUs. En 2016, la Ley SB 1069 estableció que la aprobación de estas unidades debía ser un trámite administrativo, ajustado a las normas urbanísticas y de edificación, sin necesidad de audiencias públicas. Luego, en 2020, una nueva Ley garantizó que las ADUs pudieran destinarse al alquiler permanente, para asegurar que efectivamente cumplieran su propósito de ampliar la oferta habitacional permanente.
A partir de ese marco general, los condados o counties quedaron facultados para definir sus estrategias locales, que en muchos casos se orientaron a fomentar que la vivienda producida por este medio se destinara al alquiler asequible. Para ello, diseñaron incentivos específicos, como bonos de densidad, créditos subsidiados o brindaron facilidades administrativas. Por ejemplo, Los Ángeles lanzó su ADU Accelerator Program, orientado a promover el alquiler de estas unidades entre adultos mayores de bajos ingresos. El programa permite a los propietarios delegar la gestión del alquiler y la administración del contrato, a la vez que se garantiza el cobro regular del alquiler.
Fuente: DOJ (Departamento de Justicia de los Estados Unidos)
¿Proteger al mercado de alquileres de los algoritmos?
En Estados Unidos, como anticipamos más arriba, la crisis de vivienda y de alquileres es una realidad desde hace años. Conviven distintas hipótesis, pero el diagnóstico general coincide: faltan viviendas y, especialmente, viviendas asequibles. Sin embargo, algunos aspectos de esta crisis podrían ser todavía más espinosos.
El mercado de alquileres —con todos sus defectos y limitaciones— difícilmente logre garantizar el acceso universal a la vivienda. Pero hoy sigue siendo el principal mecanismo de acceso para la mayoría de los hogares inquilinos. Más allá de los esfuerzos públicos por desarrollar vivienda social o protegida, la gran mayoría de los inquilinos dependen del mercado para resolver su necesidad habitacional. Ahora bien, ¿qué pasaría si ese mercado estuviera en riesgo?
En agosto de 2024, el Departamento de Justicia de los Estados Unidos (DOJ), junto a los fiscales generales de los estados de Carolina del Norte, California, Colorado, Connecticut, Minnesota, Oregón, Tennessee y Washington, presentaron una demanda civil contra RealPage Inc., por presuntas violaciones a la Ley Antimonopolios. El gobierno acusó a la empresa de facilitar prácticas de coordinación entre grandes propietarios y administradores de viviendas, que les habrían permitido a inflar los precios de los alquileres de millones de unidades en todo el país. En 2022 un grupo de inquilinos había iniciado demandas privadas en el mismo sentido, que en marzo de 2023 fueron consolidadas como acción colectiva o class action.
El sistema de RealPage funciona a partir de la carga de datos por parte de propietarios y administradores sobre características de las viviendas, valores de los alquileres, condiciones de los contratos, términos de renovación, niveles de ocupación, etc. A través del aprendizaje automático (machine learning), una serie de algoritmos procesa información propia y de competidores para generar recomendaciones de precios y condiciones de alquiler. De acuerdo a la acusación, en la práctica, estos actores las habrían adoptado de manera coordinada, reduciendo la competencia efectiva. En ese sentido, en enero de 2025, el Departamento de Justicia enmendó la demanda y sumó a grandes propietarios y administradores como co-demandados. Parte del señalamiento refiere a la existencia de una “colusión por algoritmo”, que surgiría del intercambio de información no pública y comercialmente sensible, tanto dentro como fuera de la plataforma, para influir sobre los precios de los alquileres.
Finalmente, a lo largo de este año, antes de llegar a la instancia de juicio, varios de estos grupos terminaron firmando acuerdos con el Departamento de Justicia, en los que se les exigiría cesar los intercambios de información sensible y dejar de utilizar sistemas de fijación de precios basados en datos no públicos de competidores.
Fuente: GCBA, Barrio Olímpico
Mientras tanto, en Buenos Aires
El GCBA hace tiempo que busca reimpulsar el Barrio Olímpico —construido para los Juegos Olímpicos de la Juventud Aires 2018— que quedó a medio camino respecto del plan original. Este se encuentra en la Comuna 8, en el límite entre Villa Soldati y Villa Lugano, sobre tierras que pertenecían al Parque de la Ciudad. Surgió a partir de la Ley 5704 de 2016, que modificó el Código de Planeamiento Urbano y rezonificó el área. En ese momento se definió el parcelamiento, los parámetros de la urbanización, la apertura de nuevas calles y de nuevos espacios públicos.
El barrio actual ocupa 3,5 hectáreas y comprende 29 edificios de hasta 7 pisos con más de 1000 viviendas, además de locales comerciales en las plantas bajas. Sin embargo, la zona a urbanizar prevista comprendía 20 hectáreas adicionales. En ese sentido, el GCBA, por medio de la Corporación Buenos Aires Sur promovió durante años distintas subastas de terrenos a lo largo de los años.
Después del evento deportivo, los departamentos construidos por la ciudad se adjudicaron a familias, mediante un esquema de crédito y prioridades. El programa original ofrecía créditos UVA con financiación hasta 80%, subsidio IVC del 14% y ahorro previo del 6%; hubo cupos y prioridad para vecinos de la Comuna 8, docentes y personal de seguridad. Aunque luego, muchas viviendas terminaron saliendo al mercado de compraventa de inmuebles, lo que evidenció los límites de las políticas de subsidios a la propiedad, especialmente cuando estas unidades no cuentan con restricciones para volver al mercado.
En 2024, durante el último episodio de oferta de créditos hipotecarios, el Banco Ciudad lanzó una nueva línea de créditos que incluyó al Barrio Olímpico dentro de las zonas con tasas preferenciales —3,5 % anual + UVA—, con el objetivo de fomentar la demanda en el sur y en el microcentro de la Ciudad. La línea permitía financiar hasta el 75 % del valor de la propiedad, con una cuota que no superara el 25 % de los ingresos netos. A diferencia del programa anterior, este no incorporaba subsidios directos ni componentes de orientación social, sino que se enfocaba en dinamizar el mercado inmobiliario a través de condiciones financieras más ventajosas. Por otro lado, en 2024, la última actualización del Código Urbanístico (CUr) incorporó al Barrio Olímpico como zona emisora de capacidad constructiva, con el objetivo de generar incentivos que atraigan inversiones privadas.
El tiempo dirá si estas estrategias logran su cometido. Aún con un sesgo a favor de la propiedad, la propuesta original del Barrio Olímpico tenía una orientación específica, de promover el acceso a la vivienda de vecinos de la comuna, la zona sur y/o de trabajadores esenciales.
En 2024, la propuesta se limita a ofrecer una tasa competitiva y generar metros cuadrados aprovechables en otro lado. Mientras que los edificios originales del barrio surgieron de un concurso de arquitectura destinado a promover la innovación y crear un nuevo hito urbano; ahora solo se propone intercambio de metros cuadrados. Al parecer, se bajó el nivel de la apuesta: con que llegue el mercado, alcanza.
Ahora sí nos vamos.
Un abrazo, y hasta la próxima,
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