Vivienda barata, verde y resiliente

Buenas buenas, ¿cómo andan? Hace unas semanas tuve la oportunidad de ir a la ciudad de Viena a un foro sobre urbanismo organizado por el gobierno de Singapur. Ambas ciudades tienen políticas modelo de vivienda pública que pude conocer durante mi viaje. Y me pareció que era una buena oportunidad para contar en este newsletter un poco de los aprendizajes que me traje.

Viena es comunista

Durante un breve período de tiempo (1918-1934) a la capital de Austria se la conoció como la “Viena Roja”. Derrotado el Imperio Austrohúngaro en la primera guerra mundial, Viena pasó a ser gobernada por el Partido Socialdemócrata Obrero (SPÖ), que buscó mejorar las condiciones de vida de la clase trabajadora con, entre otras medidas, la construcción de más de 60.000 viviendas públicas (mejor conocidas como gemeindebauten) que se alquilaban a trabajadores a precios subsidiados por debajo del mercado.

El edificio emblema de este período es el Karl-Marx-Hof. Un complejo de viviendas asequibles que combina densidad con infraestructura social y espacios verdes. Además de ofrecer departamentos en alquiler a precio reducido (cuyo monto actualiza el propio Estado, no el mercado), el Karl-Marx-Hof cuenta con librerías, lavanderías, comercios y hasta un jardín de infantes. Todos esfuerzos para contar con una comunidad vibrante, que se conoce y habita los espacios comunes.

Todo esto lo lograron ocupando tan sólo el 20% del espacio. Construyeron hacia arriba para garantizar un buena cantidad de viviendas, y dejaron los centros de manzana libre para parques de acceso público que le permitan a sus habitantes disfrutar de la naturaleza sin necesidad de abandonar la ciudad, como abordamos en una entrega pasada.

Tuve la suerte de recorrerlo y para mi, lo más importante, es la sensación de que no estás en una vivienda social. La atmósfera, casi palaciega, fue intencional. La idea era mostrar que todos merecemos vivir en lugares dignos y bellos.

Más que un complejo de viviendas, un hito arquitectónico e histórico de la ciudad.

Aunque dicho período culminó abruptamente con una guerra civil, la prohibición del partido socialista y la posterior llegada de la Segunda Guerra Mundial, la Viena Roja sentó las bases de una política pública que continúa a día de hoy, y que es el orgullo de la ciudad.

Nuevamente gobernada por el Partido Socialdemócrata de Austria, en Viena hoy el 45% de las viviendas son propiedad del Estado. Y si le sumamos aquellas viviendas subvencionadas por el Estado pero construidas y gestionadas por cooperativas o asociaciones privadas sin fines de lucro, el porcentaje asciende a alrededor del 60% del mercado de alquiler.

Estas viviendas se ofrecen a un 30% menos en comparación con los precios del mercado de alquiler privado. Como resultado, el alquiler de estas viviendas se lleva tan sólo el 20% del salario de sus residentes. Esto contrasta con la situación de otras ciudades europeas, donde los habitantes deben destinar, en promedio, un 45% de sus ingresos en alquiler. Muy por encima de las recomendaciones internacionales, que establecen que no deberíamos destinar más del 30% de nuestros ingresos en la vivienda.

¿Cómo lo hacen? Este punto es fundamental, porque no se trata de que el Estado haga todo. Ni de demonizar al sector privado. El Ayuntamiento de Viena fundó un holding en el que participan muchísimas empresas privadas, pero del que el gobierno conserva el capital societario mayoritario. Así, Wiener Wohnen se ha convertido en una de las compañías inmobiliarias más grandes del mundo, gestionando 220.000 departamentos y 6.000 locales comerciales. En palabras de la propia empresa (tuve que traducir su web con google porque no sé alemán), “La Nueva Gestión Pública consiste en asumir las tareas y servicios públicos según criterios del sector privado, considerando objetivos de beneficio público”.

La financiación se garantiza mediante un impuesto del 1% sobre los salarios (al que contribuyen también las empresas), lo que permite una inversión pública estable de más de 400 millones de euros anuales. Y que se traduce en la construcción de entre 5.000 y 7.000 viviendas sociales al año.

Cierro este breve análisis con algo mucho muy importante: usualmente estas políticas “idílicas” las vemos en países o ciudades pequeñas, que hacen difícil pensar en replicarlo y hacerlo a escala en países como Argentina. Sin embargo, Viena tiene más de 2 millones de habitantes, y es una de las ciudades con mayor ritmo de crecimiento en Europa. Es decir, es más grande que cualquier ciudad de nuestro país, a excepción del AMBA.

¿Singapur también?

Singapur es para muchos una utopía liberal. Todo porque el país lidera hace años el índice de Libertad Económica. Sin embargo, según los últimos datos del propio país, aproximadamente el 80% de la población de Singapur vive en viviendas públicas, de las cuales el 90% de sus residentes son propietarios.

El caso de Singapur es relevante porque partieron de una situación similar a la que vivimos actualmente en Argentina. Previo a su independencia, cuando todavía era una colonia inglesa (quizás la mejor bandera que hayamos ideado como país es la que proclama “Inglaterra la concha de tu madre”), la mayor parte de la población vivía en asentamientos informales y en condiciones de vida deplorables.

Sin embargo, en 1960 sancionaron la Ley de Vivienda y Desarrollo, que creó la Housing and Development Board (HDB), a la que le otorgaron las llaves de la política de vivienda. Entre otras cosas, en 1966 se autorizó al organismo, a través de la Ley de Adquisición de Tierras, a comprar terrenos a bajo costo para uso público. Hoy en día, el 90% de la tierra es propiedad del Estado, a diferencia del 49% que poseía en 1965. Se podría decir que consiguieron su libertad a fuerza de intervención estatal.

Quizás lo más llamativo de su modelo es que las viviendas del Estado se venden a las personas con un contrato por 99 años. Finalizado ese plazo, la vivienda vuelve al Gobierno. Es decir, que vos y tus hijos podrán vivir toda su vida en esa casa, pero no es un activo que se pueda heredar indefinidamente. Se otorga seguridad jurídica (y salud mental) a las familias, pero asegurando la continuidad de la política de vivienda pública.

Por el mismo motivo es que los propietarios deben ocupar físicamente su vivienda por un período mínimo de 5 o 10 años, según el tipo de departamento. La idea es evitar la especulación inmobiliaria. Finalizado ese plazo, los propietarios pueden optar por vender o alquilar su unidad en el libre mercado.

Verde e inclusivo

No es sólo que las viviendas de estas dos ciudades sean baratas. Es que las diseñan con criterios de sustentabilidad para adaptarse a la crisis climática y ofrecer una mejor calidad de vida a sus residentes. Ambas ciudades han logrado resolver la crisis de vivienda a la vez que combaten la crisis climática.

Viena lanzó en 2022 su Smart Climate City Strategy, que entre sus objetivos se propone reducir un 30% el consumo energético de sus edificios y que al menos el 70% de los materiales de construcción sean reutilizados para el 2040.

Pero no se trata sólo de ser más eficientes en el uso de los recursos, sino de que la gente viva mejor. Por eso se destinaron 100 millones de euros entre 2021 y 2025 para infraestructura verde que combata los efectos de isla de calor en las calles y edificios de la ciudad. En la actualidad, Viena cuenta con un 50% de cobertura verde.

Aunque quizás lo más interesante sea la búsqueda por incluir a la ciudadanía en la res publica. No sólo involucran desde el minuto uno a los futuros residentes de las viviendas públicas para diseñar en conjunto las viviendas que van a habitar, sino que cuentan con el Vienna Climate Team, un programa gubernamental que destina aproximadamente 20 euros por habitante a la implementación de ideas ciudadanas que promuevan la sostenibilidad y la protección del clima. El objetivo es fomentar la colaboración entre residentes, expertos y autoridades locales para crear un entorno urbano más verde y resiliente. En 2022, los vieneses presentaron 1100 ideas, y los 19 proyectos ganadores ya se están implementando.

Singapur, por su parte, tiene un problema muy claro: es una isla, así que tiene espacio limitado. Es por eso que optaron por construir en zonas más densas. Porque si ocuparan todo el espacio con viviendas, no tendrían espacio para otros usos como la industria y la agricultura. Ahora bien, pese a que sus ciudadanos viven muy juntos, Singapur se sitúa entre los primeros puestos en los índices de habitabilidad urbana. ¿Por qué? Bueno, porque es posible vivir en edificios, y vivir bien.

Para lograrlo, utilizan inteligencia artificial y modelos 3D que simulan las condiciones del ambiente y miden corrientes de aire, temperatura e irradiación solar. Esto les permite decidir dónde, con qué orientación y con qué formas construir los edificios. Así logran crear viviendas más frías que requieran de menor gasto energético en los veranos. Y aprovechan mejor la sombra, donde colocan, por ejemplo, los patios de juegos. Los chicos pueden jugar al aire libre sin calcinarse.

También cuentan con el llamado “Green Towns Programme”, un plan a 10 años para que las viviendas públicas sean más sostenibles y habitables. El programa se centra en 5 áreas: Reducción del Consumo Energético, Reciclaje de Agua de Pluvial, Reducción de Residuos, Promoción de Transporte Ecológico y Refrigeración de las Viviendas. Para eso, todos los nuevos desarrollos de vivienda deben contar con una cobertura verde del 45% al 60%, espacio para guardado de bicicletas y paneles solares en sus terrazas, entre otras medidas.

Ambas ciudades tienen algo en común: no diseñan un edificio aislado, planifican barrios enteros. De esta forma, sus residentes tienen acceso al transporte público y a servicios de cercanía, lo que reduce la cantidad de autos en circulación, y por ende también, las emisiones que producen el cambio climático.

Viena, como consecuencia de la Segunda Guerra, terminó con un 21% de su territorio destruído. Eso los obligó a empezar de 0 en lugares como Nordbahnhof, un antiguo barrio industrial que fue bombardeado. Reconstruido, hoy ya cuenta con 20.000 habitantes, y prevé añadir 5.000 más para 2030. Se trata de un barrio con mixtura de usos que combina viviendas con 25.000 m2 de espacio para oficinas, comercios, gastronomía, actividades culturales y deportivas. El corazón de Nordbahnhof es el Free Center, un espacio donde la naturaleza recuperó su libertad entre las antiguas vías de ferrocarril.

Maqueta del barrio de Nordbahnhof.

El caso del Kampung Admiralty, en Singapur, también es bastante ejemplificador. Es un complejo de viviendas hecho específicamente para adultos mayores, con el objetivo de que sigan teniendo una vida activa e independiente. Y es increíble cómo incorporan todo en el diseño. La planta baja es libre (no está edificada), porque hay una plaza con comercios para que las personas de la tercera edad salgan de casa y sigan habitando el espacio público. En el centro del edificio hay un centro médico y una guardería, para que tanto los abuelos como sus familias no deban viajar grandes distancias, facilitando las dinámicas diarias y previniendo emergencias. Por último, en las terrazas hay huertas comunitarias, que está probado tienen un impacto positivo en la función cognitiva y el bienestar general de los adultos mayores, retardando los efectos del envejecimiento.

Todas estas medidas contribuyen a conformar una comunidad más fuerte, capaz de resistir y reponerse a los embates del cambio climático. Y porque nadie se salva sólo, te invito también a que te sumes a nuestra comunidad de Socios por el Clima. Podés hacerlo acá, colaborando con el monto que quieras y puedas. Y si no podés, no pasa nada. También podés apoyarnos compartiendo lo que hacemos. En redes o con tu familia y amigos.

Que lo bello no sea privativo de los ricos

En Viena, más del 75% de los habitantes cumplen con los requisitos para acceder a una vivienda social. En Singapur, familias que compraron su vivienda con subsidio estatal son vecinas de familias que adquirieron su casa en el mercado privado. Eso quiere decir que la riqueza y el status social no pueden inferirse por tu dirección. Ricos y pobres habitan los mismos espacios, lo que fomenta la mixtura social y previene la formación de ghettos. El resultado es menos violencia y exclusión, y más movilidad ascendente.

Esto es posible también gracias a que las viviendas sociales son bellas, y no se diferencian de las viviendas privadas. Recopilé algunas imágenes para que puedan verlo por ustedes mismos. Parecen torres de lujo, pero son viviendas públicas con precios por debajo del mercado. Lo juro.

Singapur (arriba) y Viena (abajo).

La vivienda social no tiene que ser vista como una solución barata y de mala calidad ante la emergencia habitacional. Puede ser una opción para las clases trabajadoras y medias de Argentina que cada vez viven peor. Es también una oportunidad para integrar a las diferentes clases sociales de una ciudad. Por una ciudad donde ricos y pobres habiten los mismos edificios, se tomen el mismo transporte público, vayan a los mismos colegios y frecuenten los mismos comercios y espacios públicos.

Mientras tanto, en Argentina

Hoy hay sólo 2 modelos de vivienda a escala: villas y countries. No se planifica ciudad. Y no hay soluciones ni para la compra ni para el alquiler. Ojo, cuando digo hoy no hablo exclusivamente de este gobierno. Hace ya muchas décadas que el Estado se corrió de la política de vivienda.

Hay un dato que es demoledor. Entre los años 2006 y 2016, más de la mitad de las nuevas edificaciones para uso residencial en el AMBA se destinaron a urbanizaciones cerradas. ¿El segundo uso más habitual? Asentamientos informales.

En Argentina, cada vez son menos las personas que pueden ser propietarias. En el Censo 2010, las viviendas propias representaban el 72% del total, mientras que los hogares alquilados eran el 16%. El Censo 2022 muestra que el primer número está cayendo, y el segundo está creciendo. Las viviendas propias son el 65.7%, y los hogares alquilados el 21%.

Pero según VIVIENDATA (un tablero de datos interactivos sobre vivienda hecho por ACIJ que les recomiendo mucho), estos datos son mucho más pronunciados en los grandes aglomerados urbanos del país. En el Gran Rosario, el 58% es propietario. En el Gran Córdoba, sólo el 48%. Y en la Ciudad de Buenos Aires, si seguimos así, pronto quienes alquilamos (37%) seremos más que los que son propietarios (44%).

Un alquiler se lleva más del 45% de los ingresos de los hogares en todo el país, muy por encima del 30% que se recomienda como techo. Una situación que se agrava y es particularmente alarmante entre los jóvenes, quienes ya no podemos ni soñar con la casa propia. En 2023, según el Índice de Emancipación del IDUF, los jóvenes tuvimos que destinar un 70% de nuestro salario en pagar el alquiler de un mísero monoambiente en CABA.

Quizás sea momento de dejar atrás el fantasma de que el Estado no es eficiente para hacer vivienda, porque dejarle el asunto a las fuerzas libres del mercado no estaría funcionando muy bien que digamos. Tal y cómo reza el Art. 14 bis de nuestra Constitución Nacional, el acceso a una vivienda digna (sí, nuestros constituyentes decidieron agregar ese adjetivo) no es un lujo, es un derecho.

Esto es todo por hoy. Nos vemos la próxima. Y como siempre, si querés charlar sobre urbanismo me podés contestar este mail o escribirme por Twitter.

Nico,