Reglas claras para conservar la ciudad
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Llegamos a nuestro último newsletter del año. Esperamos que les haya resultado tan grato leer como a nosotros escribir. En esta edición, recogimos una serie de experiencias atravesadas por cuestiones de normativa urbana. Empezamos por Montevideo y su disputa en torno al mantenimiento de las veredas, con responsabilidades cruzadas. Continuamos con San Francisco, que busca dinamizar la actividad constructiva y, al mismo tiempo, generar oportunidades de vivienda para las familias, a través de nuevos incentivos y exigencias para los desarrolladores. Luego analizamos el derrotero de la ciudad de Seúl para frenar el incremento de los precios de la vivienda y las consecuencias inesperadas que estas medidas tuvieron sobre una tipología habitacional que creció en los márgenes de los códigos de edificación. Cerramos con una comparativa de la situación jurídica de algunos espacios públicos del borde costero de la Ciudad de Buenos Aires con Montevideo y de ciertos vacíos normativos que podrían discutirse de cara al futuro.
La lectura debería tomarte alrededor de 10 minutos. Mientras, te recomendamos este tema para que escuches de fondo.
Fuente: Intendencia de Montevideo
¿Chocar con la misma baldosa rota?
En la ciudad de Montevideo, la normativa departamental establece que los frentistas son responsables de la construcción, el mantenimiento y la reconstrucción de las aceras linderas a sus propiedades. La Intendencia fiscaliza el cumplimiento de estas obligaciones y puede intimar a los propietarios para que realicen los trabajos correspondientes. Frente a esa situación, estos pueden hacerse cargo de las obras por sus propios medios o bien pueden optar por que la Intendencia las ejecute a cuenta suya. Esta alternativa permitirá, además, acceder a esquemas de financiamiento de entre tres y seis cuotas cuatrimestrales, según el monto de la obra. En caso de incumplimiento, la Intendencia está facultada para ejecutar las reparaciones de oficio y posteriormente imputar a los frentistas el costo de las obras.
En 2021, la Intendencia detectó que al menos el 25 % de las veredas se encontraba en mal estado, lo que comprometía la calidad del espacio público y generaba problemas de accesibilidad, seguridad y limpieza. Para revertir esta situación, se lanzó el programa ABC Veredas, presentado como un plan masivo de reparaciones orientado a mejorar progresivamente la red peatonal de la ciudad. El programa preveía un avance por etapas, con prioridad en sectores estratégicos. Una de sus particularidades fue el rol asignado a frentistas y vecinos en la implementación de la iniciativa.
Si bien el programa ABC Veredas se presentó como de adhesión voluntaria, en los hechos la Intendencia también preveía la posibilidad de implementar un esquema de intimaciones en caso de ser necesario. En ese mismo sentido, se desarrolló una app para que los vecinos pudieran denunciar veredas rotas, habilitando así procesos de intimación. Asimismo, el plan de obras mantuvo la lógica de la normativa departamental vigente: las mejoras debían ser financiadas por los frentistas. El beneficio anunciado radicaba en que, además de las modalidades tradicionales de pago, se ofrecían planes de financiación más extensos, de 24, 36 y hasta 48 cuotas mensuales. Finalmente, el programa tuvo una aplicación limitada, en parte debido a las dificultades que implica trasladar a los vecinos la responsabilidad por los arreglos. Este rasgo del marco normativo suele ser señalado como uno de los principales condicionantes de las políticas de recuperación de veredas.
Actualmente, bajo la nueva administración de Mario Bergara, se encuentra en preparación un nuevo plan de veredas. La iniciativa prevé, una vez más, que cada vecino asuma el costo del arreglo del frente de su propiedad, con beneficios asociados a plazos y condiciones de repago. En los barrios periféricos y populares, en cambio, el Estado asumirá el costo de las obras.
El ordenamiento y la definición de responsabilidades en torno al mantenimiento de las veredas es un tema transversal en muchas ciudades del mundo. A principios de este año nos referimos al caso de Denver, en Estados Unidos, que frente al mal estado de su red peatonal no solo lanzó un plan de veredas, sino que también modificó su normativa. Allí, la responsabilidad por el mantenimiento fue transferida al municipio y las reparaciones pasaron a formar parte de los servicios municipales, mientras que los costos se distribuyen de manera homogénea entre los contribuyentes mediante una tarifa plana. En el caso de la Ciudad de Buenos Aires, la Ley 5902 regula el régimen de las veredas. Al igual que en Montevideo, la construcción, el mantenimiento, la reparación y la reconstrucción de las veredas son obligaciones del frentista. Sin embargo, en los últimos años el Gobierno de la Ciudad ha asumido, de hecho y por ahora, esa responsabilidad.
Fuente: https://sfplanning.org/
Más lugar para las familias en San Francisco
Hace algunas entregas nos referimos al caso de Vancouver y su zonificación, que exige la inclusión de tipologías de vivienda familiar en los nuevos desarrollos. También analizamos su política de Secured Rental Market, que prevé posibles cambios en la zonificación —en términos de densidades, alturas o usos— para promover proyectos destinados íntegramente al alquiler, incluyendo vivienda familiar, con el objetivo de asegurar que los hogares familiares que alquilan también puedan residir en la ciudad.
Lejos de tratarse de un caso aislado, muchas ciudades están discutiendo estrategias en el mismo sentido. Proveer vivienda adecuada para las familias se ha convertido en un desafío creciente, especialmente en contextos donde el desarrollo inmobiliario privado tiende a orientarse hacia unidades de menor tamaño y, con un mayor énfasis, cuando estas se destinan al alquiler. Las dificultades para retener a las familias o para generar las condiciones necesarias que permitan su desarrollo en las ciudades requieren, en gran medida, promover una oferta suficiente de vivienda adecuada y, en particular, una oferta asequible. Algunos estudios sugieren que este tipo de estrategias podría incidir favorablemente en el escenario actual de caída de la natalidad urbana.
En este sentido, la ciudad de San Francisco avanza en su Plan de Zoning Familiar, una propuesta de rezonificación orientada a habilitar mayor capacidad residencial y favorecer la producción de vivienda —especialmente de tipologías adecuadas para hogares familiares— en distintas áreas de la ciudad. La iniciativa se inscribe en el Housing Element, el componente de vivienda del plan urbano de San Francisco, y se encuentra alineada con las pautas que establece California para la planificación de la oferta habitacional: se exige a la ciudad incrementar la oferta en 82.000 viviendas para 2031.
Cabe recordar que en este estado la crisis de vivienda que atraviesa a los Estados Unidos se ha manifestado de manera particularmente virulenta, en gran medida como resultado de las dificultades para ampliar una oferta habitacional diversa y asequible. En este contexto, el Zoning Familiar busca intervenir sobre algunas de estas restricciones. Los cambios introducidos impactan principalmente en las “Áreas de Oportunidad de Vivienda”, zonas bien servidas por equipamientos y con acceso a servicios, donde creció poco la oferta habitacional nueva, en parte por las restricciones normativas y la resistencia vecinal, especialmente en el norte y oeste de la ciudad.
En determinados sectores de áreas residenciales y corredores comerciales, se definieron incrementos de alturas. En otros sectores más consolidados, también se prevé un sistema de bonos de densidad, que premia a desarrollos que cumplan con compromisos específicos (por ejemplo, incluir determinadas amenidades urbanas y, en particular, superar los pisos mínimos de vivienda familiar). Como norma general, los proyectos deben destinar un 25% de sus unidades a departamentos de dos o más dormitorios. En los desarrollos de mayor envergadura, se añade el requisito de que un 10% del total cuente con tres o más habitaciones. En distritos específicos, la exigencia de esta tipología familiar se eleva hasta alcanzar un piso del 35%.
Fuente: Wikipedia
Seúl, en distintos aspectos, refleja el pragmatismo coreano para encarar la cuestión de la vivienda. Desde 2010, la ciudad cuenta con un parque público de más de 165 000 viviendas, como resultado de distintos programas nacionales impulsados una década antes. El objetivo de estas políticas ha sido ofrecer alternativas habitacionales a quienes no podían acceder a un alquiler en el mercado y, al mismo tiempo, contribuir a la estabilización de los precios.
Aun así, en los últimos años, el mercado de vivienda de Seúl se vio atravesado por fuertes tensiones, con incrementos significativos tanto en los precios de venta como en los valores de los alquileres. Para hacer frente a esta situación, durante el último año se implementaron medidas tendientes a restringir el acceso al crédito hipotecario, estableciendo montos máximos y limitando la toma de nuevos créditos por parte de multipropietarios de viviendas. El objetivo ha sido evitar que el sistema crediticio sea cooptado por sectores de altos ingresos, con efectos regresivos sobre los valores inmobiliarios y la asequibilidad de la vivienda para el resto de la población. Adicionalmente, se avanzó con propuestas de restricción a la compra de inmuebles por parte de extranjeros no residentes (sobre todo compradores chinos y estadounidenses) que también estarían presionando la demanda. Sin embargo, estas medidas podrían estar teniendo efectos no previstos sobre un submercado residencial particular de la ciudad: el de los officetels, que no se habrían visto alcanzados por las restricciones y que, como resultado, habrían experimentado un fuerte incremento en las ventas.
¿Qué es un officetel? Se trata de una tipología híbrida de micro-viviendas, aunque el código local no las reconoce formalmente como residenciales, sino como espacios de trabajo comercial u oficinas con funciones habitacionales complementarias. Esta clasificación les permite sortear algunas restricciones del zoning residencial y localizarse en áreas centrales, en edificios donde conviven comercios y oficinas. Suelen desarrollarse bajo el formato de estudio y contar con superficies en torno a los 20 m2.
En este contexto, comienzan a encenderse luces amarillas respecto del impacto que este nuevo escenario podría tener sobre este tipo de unidades. Al quedar al margen de las regulaciones que rigen la vivienda tradicional, los officetels podrían experimentar subas aceleradas de precios, profundizando las presiones sobre los inquilinos, cuya permanencia suele estar condicionada por contratos de corta duración y elevadas garantías de acceso.
Fuente: GCBA
Mientras tanto (no) en Buenos Aires
A esta altura del año, con el calor del verano en la nuca, vuelve un recuerdo insistente: sí, vivimos en una ciudad ribereña. El sueño de imitar a París —que logró recuperar la banalidad y el baño en el Sena después de cien años— contrasta con los cincuenta años que llevamos sin poder bañarnos en el Río de la Plata.
También suele aparecer alguna mención al caso de Montevideo, que con su sistema de playas le ofrece a sus habitantes la posibilidad de refrescarse durante todo el verano. Las comparaciones son odiosas. La costa de Buenos Aires presenta otras condiciones de base: es más barrosa, carece de influencia marítima directa y responde a patrones distintos de sedimentación. A eso se suma que la ribera natural fue progresivamente alterada por la superposición de rellenos sobre el borde costero, agravada además por la contaminación del agua. En función de esas condiciones, el imaginario de un sistema de playas urbanas para Buenos Aires todavía está para armar.
El intento más cercano en ese sentido se desarrolló hace algunos años con el proyecto del Parque Costero, en el marco del plan BA Costa, una intervención que permitió el acceso escalonado al río y recreó una atmósfera playera con palmeras y arena. Sin embargo, en términos normativos, sigue siendo un simulacro: el distrito U14 (Distrito Joven) lo clasifica simplemente como “espacio verde”. Esto implica que mañana una licitación de mantenimiento podría barrer las palmeras, sembrar césped y sepultar la ilusión de un plumazo. La única playa con reconocimiento fáctico en la ciudad se encuentra en la Reserva Ecológica Costanera Sur, surgida a partir de procesos de sedimentación entre escombros. Aun así, tampoco cuenta con reconocimiento normativo específico, sino que queda englobada dentro del Área de Reserva Ecológica (ARE).
Volviendo a Montevideo, más allá de su materialidad, las playas existen en virtud de su reconocimiento jurídico. La normativa departamental establece las pautas de manejo y regula su uso como una categoría específica de espacio público. Cada playa tiene nombre y delimitación precisa. Distintas disposiciones ordenan las actividades económicas que allí pueden desarrollarse y fijan las normas generales de conducta del público. Hay un mandato de protección.
En Buenos Aires, en cambio, las playas no solo son prácticamente inexistentes en términos concretos, sino que también carecen de existencia jurídica. No hay un mandato que obligue a desarrollar este tipo de espacio público ni a proteger las playas que eventualmente se conformen. Si efectivamente decidiéramos construir playas, las preguntas se acumulan: ¿Dónde estarían?, ¿Cómo serían? ¿Cómo se llamarían?, ¿Qué actividades permitiríamos? Bañarse, por lo pronto, todavía no. Pero otras playas en otras ciudades también conviven con esa contradicción. En Río de Janeiro, por ejemplo, Botafogo y Flamengo aguardan el día que se limpie la contaminación para que los bañistas puedan volver al agua.
Frente a una ciudad cada vez más calurosa y agobiante, desarrollar un sistema de espacios públicos con playas no solo permitiría crear una nueva categoría de espacio público, sino que pondría en evidencia una paradoja difícil de seguir naturalizando: vivimos junto al río más grande del mundo, sin poder disfrutarlo.
Ahora sí nos vamos. Esperamos que pases unas buenas fiestas. La seguimos el año que viene.
Un abrazo, y hasta la próxima,
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