¿Cuidado con la ciudad que deseas?

Una ciudad que podamos pagar

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En esta edición queremos enfocarnos en los imaginarios que trazamos para nuestras ciudades. En ese marco, comenzamos contándote sobre las tensiones que marcaron el cierre de la campaña para alcalde de la ciudad de Nueva York, donde finalmente se impuso el demócrata socialista Zohran Mamdani. Su campaña por “una ciudad que podamos pagar”, que convirtió una consigna en un reclamo político, fue muy cuestionada por sus contrincantes, pero también por algunas figuras del gobierno federal de los Estados Unidos, incluido el presidente Donald Trump. No solo calificaron sus propuestas de inviables, sino que además advirtieron que trabajarían para que fracasaran. Por otro lado, analizamos el caso de The Line, el megaproyecto de ciudad lineal para nueve millones de habitantes creado ad hoc en Arabia Saudita. En esta oportunidad, sorprendentemente, nadie parece haberle señalado al príncipe —o al menos haber logrado convencerlo— de que su visión de una ciudad futurista que surcaba el desierto presentaba, desde el inicio, algunas fallas que podían hacerla impracticable.

Por otra parte, te contamos también sobre los desafíos que enfrenta el distrito de oficinas de La Défense, en París, para reinventarse tras la pandemia y los cambios que esta trajo en la organización del trabajo. Esa situación precipitó la crisis de este tipo de conjuntos urbanos, en gran medida por factores estructurales que ya venían acumulándose. Al final, los mega-distritos altamente concentrados de oficinas quizá no fueron tan buena idea. Cerramos con Buenos Aires y la situación de Catalinas Norte que, con semejanzas y diferencias respecto del caso de La Défense, también debe lidiar con el reto que supone construir su propia imagen de futuro, especialmente en una ciudad en constante transformación como la nuestra.

La lectura debería tomarte alrededor de 10 minutos. Mientras, te recomendamos este tema para que escuches de fondo.

Fuente: New York Daily News, 30/10/1975

Cáete muerta, Nueva York

El pasado 4 de noviembre, Zohran Mamdani fue elegido alcalde de la ciudad de Nueva York. El dirigente centró su campaña en la idea de una ciudad “que podamos pagar”, más asequible, a partir de un conjunto de propuestas que incluyen la universalización del acceso gratuito al cuidado infantil para niñas y niños menores de cinco años, la implementación de un sistema de buses urbanos gratuitos y la creación de mercados públicos de alimentos para reducir los precios de los productos básicos. Pero, fundamentalmente, colocó en el centro del debate la problemática de la vivienda, al impulsar el congelamiento de los alquileres de las unidades con renta estabilizada en la ciudad. Son casi 1 millón de departamentos bajo este régimen, que representan el 41% de la oferta de alquileres.

En el contexto de las convulsiones políticas que atraviesan los Estados Unidos, la campaña también estuvo marcada por el enfrentamiento con la figura de Donald Trump. En la noche de la elección, tras confirmarse el triunfo, Mamdani le dedicó parte de su discurso: lo llamó “déspota”, lo interpeló directamente y luego lo asoció con algunas de las figuras que encarnan las injusticias que se comprometió a combatir. En particular, en relación con el acceso a la vivienda, habló de “los malos propietarios, los Donald Trump de la ciudad que han estado demasiado cómodos aprovechándose de sus inquilinos”. Además, se refirió a la evasión de impuestos, la importancia de la sindicalización y el lugar de las personas inmigrantes en la ciudad.

Durante la campaña, desde el Ejecutivo nacional hubo distintos intentos de incidir en el proceso electoral. Scott Bessent, secretario del Tesoro, aludió a la frase atribuida al expresidente Gerald Ford —“Nueva York: Cáete Muerta”— para advertir que las iniciativas de Mamdani llevarían a la ciudad a la bancarrota y que, como ocurrió en los años 70, se le negaría un salvataje financiero, en caso de necesitarlo. Días antes de la elección, Donald Trump fue a fondo: expresó públicamente su apoyo a su principal oponente, Andrew Cuomo, exgobernador demócrata y exfuncionario de la administración Clinton, quien —al igual que él— había calificado a Mamdani como una “amenaza existencial” para la ciudad. Pero además, Trump sembró dudas sobre la futura capacidad de gestión municipal al advertir que sería “muy improbable que contribuya con fondos federales, más allá del mínimo indispensable”, si Mamdani ganaba. Si bien el envío de fondos está pautado por ley, quedó explicitada la voluntad política de buscar mecanismos para recortarlos, además de posibles estrategias de dilatación u obstaculización administrativa.

Estas amenazas son muy relevantes. En los hechos, se estima que para 2026 la ciudad necesitará aproximadamente 7400 millones de dólares en fondos federales. Una parte considerable de esos recursos estaría destinada a NYCHA, la autoridad de vivienda de la ciudad, que usa esos fondos principalmente para el programa Sección 8 de subsidios al alquiler y en menor medida para sostener su parque público de vivienda, la Sección 9.

Si bien en su discurso de victoria Mamdani mantuvo un tono confrontativo, pocos días después se reunió con Trump en la Casa Blanca. En esa reunión, ambos adoptaron una actitud más conciliadora frente a los medios y dialogaron sobre asuntos en los que coinciden, especialmente la crisis del costo de vida en Nueva York. Habrá que ver cómo sigue la saga, luego de este – necesario-  momento de distensión entre el presidente y el alcalde electo.

Fuente: parisladefense

¿La Indefensa?

En 2025, la tasa de desocupación de oficinas en La Défense, París, se mantuvo por encima del 15%, aunque algunas estimaciones la ubican en torno al 19%. Es un dato especialmente delicado para un distrito que concentra unos 4 millones de m² de oficinas, las cuales representan entre el 85 y el 90 % de su superficie construida. En otras palabras: si se vacían las oficinas, no queda nadie.

La Défense fue proyectada a fines de los años cincuenta como un nuevo y moderno centro de negocios, fuertemente influenciado por las ideas del Movimiento Moderno —separación funcional, especialización de usos y circulación en distintos niveles— y por la estética emergente de los centros de negocios norteamericanos, con torres prismáticas y fachadas vidriadas.

La pandemia, la persistencia del teletrabajo y la reorganización corporativa hacia estructuras más pequeñas produjeron una crisis que el distrito no logra revertir. Los edificios más modernos no logran llenarse, mientras que los más antiguos tienden a vaciarse. Muchos de estos quedaron obsoletos y no cumplen estándares actuales de eficiencia energética, lo que dificulta que vuelvan a ocuparse. Esta situación contrasta con el área central tradicional: allí la vacancia ronda el 4 %, aun cuando gran parte de su tejido también requiere inversiones y adecuaciones, muchas veces en edificios protegidos o en entornos patrimoniales que exigen intervenciones complejas.

Paradójicamente, incluso en una ciudad como París, La Défense terminó replicando las problemáticas de los CBD estadounidenses, que están en una situación similar. En estos casos pesa un modelo urbano que favoreció la suburbanización y generó grandes distancias respecto de los usos residenciales. La Défense, concebida como una centralidad-periférica y alejada del núcleo urbano tradicional, reprodujo un efecto similar para muchos residentes parisinos, aún con buena conectividad en transporte público. La cercanía a los usos residenciales y la interacción con el resto de las dinámicas urbanas terminan siendo factores clave.

En ese sentido, la residencialización aparece hoy como una de las principales estrategias para reactivar el distrito. El objetivo es reducir la proporción de oficinas al 70 % en la próxima década. Otra línea de acción busca promover la reconversión y modernización de edificios, para adecuarlos a las nuevas necesidades de las empresas. Estas transformaciones representan un desafío importante, pero La Défense correría con una ventaja. Su territorio está administrado por Paris La Défense, una suerte de corporación pública que dispone de recursos propios, puede acceder a subsidios públicos, firmar contratos con privados y contraer deuda. Esa capacidad institucional le permitiría definir e implementar un plan de sector con autonomía y liderar los procesos de transformación necesarios en articulación con el sector privado.

Fuente: Neom, The Line

Línea Interrumpida

The Line, o La Línea, es una de las principales apuestas urbanas del reino de Arabia Saudita. El proyecto fue lanzado en 2021 en el marco del plan estratégico Visión 2030, orientado a promover la diversificación económica y la modernización del país. The Line forma parte del plan de desarrollo de la región de Neom, que incluye otras ciudades construidas ad hoc, como Oxagon (un hub industrial y de desarrollo), Trojena y Sindalah (ciudades-resorts de esparcimiento).

Sin embargo, The Line fue la que mayor atención internacional atrajo, tal vez por sus provocadoras imágenes de planos vidriados atravesando desiertos y montañas. El proyecto se presentó como un concepto urbano revolucionario, aunque cabe destacar que la idea de “Ciudad Lineal” circula en la discusión urbana desde hace más de un siglo. En este caso, se propuso llevarla a cabo en su sentido más puro, bajo un modelo de altísima densidad y uso intensivo de tecnología: una ciudad de nueve millones de personas concentrada en 200 metros de ancho y 500 metros de alto, extendida a lo largo de 170 kilómetros de paisajes naturales.

No obstante, la iniciativa podría verse finalmente frustrada por diversas razones. Los desafíos técnicos y económicos para llevarla a cabo habrían sido subestimados. Se requerirían enormes movimientos de suelo y  millones de toneladas de materiales de construcción, lo que exigiría mucho más trabajo del previsto, además de tensionar las cadenas globales de suministro. A esto se suman las dificultades financieras para sostener la obra, por sus costos inconmensurables y por la dependencia de aportes de inversores privados, que no habrían acompañado el proyecto.

Por estas razones, debieron reducirse las expectativas. Se continúa con el desarrollo, pero restringido a solamente tres módulos constructivos, equivalentes a 2,4 kilómetros —menos que la Av. 9 de Julio entre Carlos Calvo y Arroyo, que mide 3 km— donde se prevé alojar a alrededor de 300.000 personas, cuando se encuentre terminado.

Fuente: AABE

Mientras tanto, en Buenos Aires

Mientras París proyectaba La Défense, Buenos Aires imaginaba su propio quartier d’affaires: Catalinas Norte. Concebido en línea con los modelos internacionales de los años cincuenta, este buscaba diferenciarse de la ciudad tradicional, aunque en este caso se desarrollaría de manera contigua al microcentro. El conjunto se proyectó para el bajo porteño, en terrenos antiguamente ocupados por los depósitos de la Catalinas Warehouse and Company (de los que tomaría el nombre) y por el Parque Japonés/Retiro, heredero del mítico parque de Callao y Libertador.

El Plan Director para la Ciudad de Buenos Aires definió al sector como una zona de ampliación de los usos administrativos del área central. Si bien el primer edificio fue un hotel —el Sheraton—, el conjunto terminó consolidándose como un polo de oficinas. Ese predominio casi excluyente, sumado al envejecimiento de varios edificios en un mercado corporativo altamente competitivo, configura hoy una debilidad estructural de Catalinas Norte.

¿Una oportunidad? En 2017, el acuerdo Nación–CABA —formalizado por la Ley 5796— abrió la posibilidad para ampliar los usos del sector mediante la urbanización de una nueva franja de tierra sobre la ribera del Río de la Plata: Catalinas Norte II. La subasta de terrenos abriría el juego para que desarrolladores privados sumen nuevos edificios y usos, a la vez que se crearían nuevos espacios públicos y verdes.

Las pautas urbanísticas quedarían plasmadas en el distrito U61 del Código Urbanístico, que definió las características generales de la futura urbanización. Los futuros edificios deberán cumplir con retiros obligatorios y pautas de ocupación del suelo que deberían generar superficie de uso público y preferentemente parquizada por más de 10.000m2 Además, deberían incorporarse espacios públicos y áreas verdes. Una parte de estos quedaría supeditada a las obras de adecuación de la infraestructura ferroviaria y a la desafectación de los usos actuales —como ocurre con una terminal de colectivos—. Otros sectores, en cambio, como una parcela de 3.600 m² ya definida como espacio verde, podrían desarrollarse sin ese tipo de impedimentos.

Uno de los aspectos centrales que introdujo el U61 es que las parcelas admiten vivienda colectiva y una alta mixtura de usos (4). Esto permitiría incorporar usos residenciales en un sector históricamente dominado por oficinas, abriendo una posibilidad concreta de reducir la concentración funcional y mejorar la resiliencia urbana del conjunto. Sin embargo, esta diversificación del perfil del área dependerá de los proyectos de los desarrolladores privados, que podrían optar por sostener la tendencia histórica y continuar construyendo oficinas, en lugar de apostar por esos nuevos usos.

Entre 2017 y 2018 se subastaron los lotes, mayormente adquiridos por grandes desarrolladores. Desde entonces, incluso antes y después de la pandemia, los avances han sido mínimos. En 2019 trascendió la propuesta de Consultatio para un edificio de oficinas con diseño de un estudio internacional, pero el proyecto no registró más progresos.

Catalinas Norte fue concebida como un fragmento de ciudad proyectado con vocación de futuro, que se adosó a la ciudad histórica para renovarla y a la vez proyectar una imagen de modernidad acorde con su época. Catalinas Norte II, aunque con menor escala, podría representar una oportunidad de repetir esa operación, esta vez en relación al conjunto original. Sin embargo, más allá de las ventas realizadas hace ya años, nada parece avanzar. Ni quienes adquirieron los terrenos ni el Estado muestran apuro en desarrollar el sector. ¿Será que nadie se anima a apostar por una nueva imagen de futuro para el área?

Ahora sí nos vamos. 

Un abrazo, y hasta la próxima,

Manuel Socias y Max Beraud