El capítulo iberico de la vivienda asequible.
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La propuesta de hoy se centra en distintas experiencias en España y Portugal, particularmente en Madrid y Lisboa, sobre la ardua tarea de ampliar la oferta de alquileres asequibles. El desafío es enorme: requiere tiempo, un abordaje multifocal y políticas sostenidas.
En ese marco, empezamos por Lisboa y los programas de alquiler que impulsa la ciudad, con foco en un lanzamiento orientado a jóvenes en pleno centro. Desde allí pasamos a España, donde se busca recuperar inmuebles adquiridos durante la crisis hipotecaria de 2008 para destinarlos también al alquiler asequible. Después nos detenemos en el caso de Madrid, donde analizamos los lineamientos del Plan Reside, diseñado para preservar los usos residenciales —y en particular la vivienda en alquiler— frente al avance de los alquileres turísticos temporarios, especialmente en el casco histórico. Cerramos con Buenos Aires, que este año también introdujo cambios —menores— en la reglamentación de los alquileres turísticos temporarios. Con una ley que ya supera los cinco años de vigencia y después de haber atravesado en la ciudad el impacto de este boom, la pregunta es inevitable: ¿no será momento de hacer algo más al respecto?
La lectura debería tomarte algo más de 10 minutos. Mientras, te recomendamos este tema para que escuches de fondo.
Habitar Lisboa
El lunes pasado, la Municipalidad de Lisboa abrió una convocatoria destinada a jóvenes de hasta 35 años para acceder a viviendas públicas de alquiler en el centro histórico, a través de una nueva edición del Programa Renda Acessível Jovem. El proceso es por concurso y las postulaciones se realizan mediante la plataforma Habitar Lisboa, que centraliza la gestión de la política habitacional. No se trata de una iniciativa aislada; Lisboa cuenta con diversos programas orientados a reforzar su política de alquileres asequibles. Entre ellos, se destacan los siguientes:
El SMAA (Subsídio Municipal ao Arrendamento Acessível) es un subsidio municipal orientado a personas que ya alquilan o están por iniciar un contrato en el mercado privado. Establece topes de ingresos y de renta elegible —incluyendo habitaciones—, y se dirige a hogares que destinan al menos un 30% de sus ingresos al pago del alquiler. Las ayudas rondan, en promedio, los 200 euros por mes y han alcanzado a más de 1000 familias en los últimos años.
Por su parte, el PAA (Programa de Arrendamento Apoiado) es un programa de alquiler social dirigido a familias de bajos recursos que ofrece vivienda municipal a bajo costo. La gestión de los contratos y de los inmuebles está a cargo de Gebalis, una empresa municipal que administra un parque de más de 20.000 viviendas.
Finalmente, el PRA (Programa Renda Acessível) es un programa de alquiler asequible destinado a familias con ingresos intermedios que no logran acceder a una vivienda en el mercado privado. Es gestionado directamente por la Câmara Municipal de Lisboa y prevé la oferta de viviendas en alquiler mediante la construcción o rehabilitación de vivienda municipal, así como a través de articulaciones público-privadas en las que la Cámara establece los requisitos de acceso y regula los valores máximos.
El ayuntamiento de Lisboa aprobó de forma extraordinaria este nuevo concurso del PRA. Las obras forman parte del Plan de Recuperación y Resiliencia (PRR) y deberían concluirse a mediados de 2026. La promesa de promover la vivienda para jóvenes, con alquileres asequibles y la posibilidad de residir en el centro de la ciudad, fue parte de la campaña para la reelección del actual alcalde, Carlos Moedas, finalmente ratificado en el cargo en julio. También constituye uno de los compromisos asumidos en la Carta Municipal de Habitação, aprobada en diciembre último, que establece las bases de la política de vivienda lisboeta para los próximos años.
Además de las cerca de 100 viviendas para jóvenes que se concursan en esta ocasión, también se prevé la incorporación de unidades sociales destinadas a hogares de bajos ingresos que no cumplen con los criterios de elegibilidad de otros programas.
Blindaje del alquiler asequible
España da mucho que hablar, tanto por la magnitud de la crisis habitacional que atraviesa como por las distintas estrategias que viene desplegando para enfrentar esta problemática. En la entrega pasada nos referimos a las tensiones entre la adaptación energética y el mercado de alquileres. Esperamos recuerdes también cuando hace algunos meses nos referimos al Proyecto Viena de la SAREB, lanzado en 2024 en el marco del Plan de Vivienda de Alquiler Asequible (PVAA). Se buscaba entonces movilizar suelo en manos de esta entidad para que lo desarrollaran agentes privados y las viviendas resultantes se destinarán al alquiler asequible. Cabe recordar que la SAREB cuenta con decenas de miles de viviendas y terrenos adquiridos como resultado de embargos, quiebras y desalojos durante la crisis hipotecaria de 2008. El proyecto, sin embargo, no habría prosperado por el desinterés de los inversores privados.
Mientras tanto, otras iniciativas avanzan sobre las viviendas existentes que permanecen en manos de la SAREB. Si bien una parte ya se destinaría al alquiler social, muchas aún permanecen vacías. En este sentido, en julio pasado se definió la transferencia de más de 40.000 viviendas —además de terrenos para nuevos desarrollos— de la SAREB a la SEPES, entidad pública-empresarial encargada de la gestión de suelo y de actuaciones en vivienda protegida. En el marco del PVAA, la SEPES ha ampliado sus funciones para centralizar la gestión del parque público de vivienda y, a la vez, impulsar su expansión. El objetivo es también construir el andamiaje institucional necesario para blindarlo y protegerlo de cara al futuro.
Como regla general, las viviendas transferidas deben ubicarse en poblaciones de más de 5.000 habitantes, aunque se prevén excepciones en localidades con alta tasa de crecimiento demográfico. Deben tener una superficie de hasta 85 m², con posibilidad de alcanzar los 150 m² según tasación, y no deben presentar patologías estructurales, estando en condiciones de habitabilidad. Los futuros alquileres no podrán superar el 30% de los ingresos de los inquilinos.
Aunque la crisis habitacional dista de resolverse, en los últimos años ha mejorado la participación de la vivienda protegida sobre la oferta total, pasando del 2% al 3,4%. El objetivo a mediano plazo es alcanzar el 9%, un porcentaje aún bajo respecto de otros países europeos, como Austria o Países Bajos. No obstante, consolidar una política de vivienda pública es un proceso de décadas que requiere un compromiso político sostenido en el tiempo.
Plan Reside Madrid
En España, la cuestión de la vivienda en muchas ciudades se encuentra además atravesada por el fenómeno de los alquileres turísticos temporarios. Hace un tiempo te compartimos este mapa del Instituto Nacional de Estadísticas español donde se releva geográficamente la incidencia de los alquileres turísticos sobre las viviendas totales: Madrid, está entre las más complicadas.
En ese contexto, la Comunidad de Madrid aprobó a finales de agosto el Plan RESIDE, que modificó el Plan General de Ordenación Urbana con el fin de profundizar las restricciones a las Viviendas de Uso Turístico (VUT) y preservar el uso residencial en el área central y especialmente en el centro histórico.
Respecto a la regulación de la actividad, a nivel nacional se exige la inscripción en el registro único para servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, en línea con los estándares europeos en la materia. A esto se suman exigencias adicionales por parte de los gobiernos locales para el uso turístico. En Madrid, el mecanismo central de control son las licencias, y es precisamente sobre las condiciones de su otorgamiento que actúan muchas de las modificaciones introducidas por el Plan RESIDE.
No se concederán licencias para viviendas turísticas dispersas en edificios residenciales del centro histórico, dado que esta modalidad no solo favorece la expulsión del uso residencial, sino que también genera tensiones en la convivencia entre vecinos y turistas. Con la misma lógica, en el resto de la ciudad sí se pueden otorgar licencias en edificios residenciales, pero únicamente para viviendas en planta baja o primer piso, con acceso independiente y sin utilización de zonas comunes.
Sin embargo, bajo ciertos supuestos, se podrán obtener licencias en edificios residenciales catalogados que deban someterse a procesos de renovación integral y que se destinen íntegramente al uso turístico. En estos casos, las licencias tendrán una vigencia máxima de 15 años, tras la cual caducarán y los inmuebles deberán volver a destinarse al uso residencial tradicional. En el caso de edificios no residenciales que requieran procesos de reconversión, también se podrán conceder licencias para destinarlos enteramente a uso turístico.
Por otro lado, se restringen las reconversiones de locales comerciales en viviendas turísticas dentro de los corredores comerciales del centro histórico, con el objetivo de proteger el tejido comercial barrial, entendido como parte del entramado social que contribuye a preservar los usos residenciales.
En función de estas estrategias, el plan apuesta a ordenar y reducir el impacto del uso turístico en el área. Sin embargo, si observamos el mapa de las licencias otorgadas, constatamos que su número es reducido en comparación con las casi 16.000 VUT que se estima existen en la ciudad. En este sentido, el plan se enfrenta al mismo desafío que las instancias de ordenamiento anteriores: lograr un cumplimiento efectivo de la normativa.
Mientras tanto, en Buenos Aires
Si bien el tema de los alquileres turísticos en CABA se desinfló en la agenda pública, luego de haber estado en el centro del debate durante los últimos años, en los hechos sigue siendo un desafío pendiente encontrar un encuadre adecuado que minimice su impacto sobre el acceso a la vivienda y a su vez brinde condiciones para que la actividad se desarrolle en condiciones adecuadas.
Desde 2019, la Ley 6255 regula el alquiler turístico temporario en la Ciudad de Buenos Aires. Entre sus requisitos figura la obligatoriedad de registrar los inmuebles, notificar a los consorcios de los edificios y no contradecir lo dispuesto en el reglamento de copropiedad. También se exige la presentación de declaraciones juradas que acrediten el cumplimiento de condiciones mínimas de seguridad y la contratación de un seguro de responsabilidad civil. Cumplidas estas condiciones básicas, no existen mayores restricciones para obtener la registración.
En enero la AGIP estableció que las plataformas deben actuar como agentes de retención sobre el Derecho de Uso Urbano que se cobra a turistas, una medida largamente reclamada por operadores turísticos.
En febrero se introdujeron cambios en la reglamentación de la Ley que, tras un período de adaptación, entraron plenamente en vigencia en julio. Respecto de reglamentaciones anteriores, se incorpora la posibilidad de que las plataformas, en lugar de fijar un domicilio digital electrónico, implementen sistemas en línea que permitan a la autoridad de aplicación, la Dirección General de Desarrollo Turístico, acceder a los números de registro de los anfitriones y a las URL de las publicaciones. Y eventualmente, cursar solicitudes de retiro o suspensión de aquellas publicaciones que no posean número de registro. También se modificaron los requisitos de seguridad: ahora se presentan en términos más generales, pero se exige la certificación de las instalaciones por parte de profesionales matriculados.
Otro cambio destacado es la flexibilización del otorgamiento de números de registro provisorios: quienes tengan situaciones a subsanar disponen ahora de 12 meses de plazo, con posibles prórrogas, en lugar de los 6 meses iniciales, para completar la documentación y obtener el número definitivo. En contrapartida, la vigencia del certificado de registro se redujo de 4 a 2 años.
Si vemos el vacío medio lleno, una mejora en los controles y la aplicación de multas podría desincentivar, al menos, la oferta irregular de alquileres turísticos temporarios. Por otro lado, promover la registración es un paso fundamental para desarrollar datos públicos que permitan mayor monitoreo sobre los patrones de comportamiento de la actividad, como insumos para políticas públicas futuras. Sin embargo, al consultar el registro de alquileres turísticos temporarios de CABA, en agosto de 2025 las unidades registradas rondaban las 1000.
Una más
Hace unos días se lanzó el concurso de historietas En la esquina de mi barrio, una iniciativa promovida por el Instituto de Desafíos Urbanos Futuros (IDUF) y Hotel de las Ideas, con auspicio de Mecenazgo de la Ciudad de Buenos Aires. Si sos historietista o conoces a alguien que le pudiera interesar, esta es una oportunidad para reflexionar sobre los espacios comunes de nuestra ciudad, problemáticas urbanas y las interacciones sociales en las calles, plazas, cafés, bibliotecas, clubes de barrio, etc. Las bases y condiciones, acá.
Ahora sí nos vamos.
Un abrazo, y hasta la próxima,
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