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Ya se acaba este maldito invierno, así que esperamos que estés muy bien. Vamos a lo nuestro. En esta oportunidad, te contamos sobre la estrategia de Bruselas para enfrentar el problema de las viviendas vacías, cuando los dueños no colaboran para darles un uso. Por otro lado, repasamos cómo Hong Kong administra un parque de viviendas envejecido y qué mecanismos prevé para promover su renovación. También analizamos el caso de España, donde la renovación masiva de viviendas para impulsar una mayor eficiencia energética podría impactar fuertemente en un mercado de alquileres ya tensionado por una profunda crisis de asequibilidad. Cerramos en Buenos Aires, con los avances en torno a la venta de los terrenos nacionales que hoy ocupa el Portal de Palermo y sobre el futuro de esa urbanización. La lectura te va a llevar unos 10 minutos. Mientras, te recomendamos este tema para que escuches de fondo y ponerte a tono.

Contra la vivienda vacía ¿Mano dura?

La ciudad de Bruselas y su región metropolitana están dispuestas a encarar acciones radicales para paliar los efectos de la crisis habitacional y combatir la vivienda ociosa. Para ello, delinearon una estrategia basada en un esquema de intervención escalonada.

Primero, establecieron criterios para identificar la vivienda vacía de manera injustificada, lo que permitió construir un registro claro de casos y dimensionar la problemática. A partir de allí, tras identificar a los propietarios de esos inmuebles, se procura establecer contacto para articular soluciones que permitan restituirles el destino habitacional. Si este trabajo fracasa, las autoridades locales pueden aplicar multas y apercibimientos. Y, si esas medidas tampoco surten efecto, quedan habilitadas a activar el derecho de gestión pública para hacerse cargo de los inmuebles y destinarlos al alquiler social.

Si bien esta figura existe desde 2003, una modificación del Código de Vivienda de Bruselas en 2022 facilitó la activación del derecho de gestión pública por parte de las agencias inmobiliarias sociales (AIS) o de las propias comunas. El código establece que constituye una infracción mantener un inmueble vacío por más de doce meses sin justificación válida —como podría ser la realización de obras o una situación de fuerza mayor—. Superado ese plazo, y si fracasan las gestiones con los propietarios, queda habilitada la posibilidad de que el inmueble pase a gestión pública.

Una vez asumida la gestión pública, si la vivienda requiere trabajos previos para ser habitable, la autoridad a cargo puede realizarlos y recuperar la inversión mediante el cobro de los alquileres futuros. Durante el tiempo en que el inmueble permanezca bajo este régimen, el propietario percibe un alquiler, aunque con el descuento de los gastos administrativos y de las reparaciones realizadas por el gestor público. Si bien se contemplan instancias de negociación con los propietarios para definir las condiciones de la gestión pública, la ley establece que esta puede desarrollarse aún sin su consentimiento. Una vez alquilado el inmueble, los propietarios pueden recuperar su gestión, siempre que cancelen la totalidad de los gastos de reparación y administrativos correspondientes. No obstante, están obligados a mantenerlo destinado al alquiler social por un plazo mínimo de nueve años.

Según distintos estudios, en 2024 se estimó que al menos 4500 viviendas se encontraban desocupadas sin justificación. En octubre de ese mismo año se aplicó por primera vez el régimen de gestión pública sobre una de ellas. Cabe destacar que otras ciudades, como París, también cuentan con instrumentos similares, aunque su aplicación sigue siendo limitada.

¿50 años no es nada?

Para los parámetros de la Ciudad de Hong Kong, alcanzar este hito marca el fin de la vida útil de un edificio e inicia un período crítico: sin trabajos de mantenimiento e inversiones de actualización, comienza a resultar más conveniente demolerlo que conservarlo. Para dimensionar el desafío, se estima que cada año alrededor de quinientos edificios superan el umbral de los cincuenta años de antigüedad y que, para 2050, representarán la mayoría del parque construido.

Frente a este panorama, la gestión de los edificios adquiere un rol central. El Estado plantea mayores exigencias en materia de cuidados y un monitoreo más estricto. Sin embargo, la gobernanza de estos inmuebles es el aspecto clave para efectivizar esos controles y mitigar los efectos del envejecimiento, especialmente en relación con la seguridad y la habitabilidad. En la mayoría de los casos existen consorcios de propietarios y también la figura de los administradores. Asimismo, hay inmuebles destinados a vivienda de propiedad y gestión estatal. Pero más de 3.000 edificios no cuentan con ninguna organización que los administre ni se haga cargo de las tareas de mantenimiento, ya sea porque los consorcios se disolvieron, nunca llegaron a formarse o dejaron de funcionar.

La Autoridad de Renovación Urbana (URA) es la responsable de enfrentar los desafíos de este parque habitacional envejecido y dispone de una amplia caja de herramientas. Para los edificios con consorcios, ofrece programas de asistencia que incluyen guías de proveedores, precios de referencia, apoyo técnico y subsidios económicos. En el caso de los edificios sin consorcio, se han implementado intervenciones directas del Instituto de la Vivienda y de la propia URA, además de gestiones para promover la conformación de nuevos consorcios y administraciones. Pero cuando se trata de impulsar la renovación —o incluso la sustitución— de los inmuebles, la URA cuenta con instrumentos todavía más potentes.

Concretamente, se trata de la Ordenanza de venta obligatoria para el redesarrollo del suelo, promulgada en 1999 y en vigor desde 2000, que establece mecanismos para resolver disputas en torno a la venta de inmuebles con el objetivo de facilitar su renovación. Como regla general, si los propietarios que representan al menos el 90% del inmueble desean avanzar con la venta para encarar un proyecto de renovación, la decisión se impone al 10% restante. En el caso de edificios con más de 50 años, ese umbral se reduce al 80%, con el fin de agilizar el procedimiento. Adicionalmente, cuando los proyectos de renovación abarcan varios lotes, los dos primeros deben cumplir los pisos del 90% u 80% según corresponda, mientras que a partir del tercer lote basta con que el 65% de los propietarios esté de acuerdo para forzar también la venta de esos inmuebles.

Si bien la URA lleva 25 años trabajando con distintos mecanismos, aún está lejos de alcanzar la escala necesaria para ofrecer una solución integral. El mecanismo de venta obligatoria sólo puede aplicarse si existe un proyecto de renovación del inmueble, y la URA no cuenta con medios para impulsarlos en la magnitud que se requiere. Por eso, la inversión privada cumple un rol clave. Esta limitación provoca que la renovación tienda a concentrarse en zonas de mayor atractivo inmobiliario. Para contrarrestar esta dinámica, la municipalidad de Hong Kong desplegó estrategias de promoción como la transferencias de capacidad constructiva y los cambios de zonificación, orientados a incentivar proyectos en áreas de bajo interés para el mercado.

Sin embargo, la lógica que se busca promover también puede transformarse en un instrumento para impulsar renovaciones urbanas sobre inmuebles en buen estado, priorizando proyectos de gran escala orientados a incrementar rentas y a la “luxurización” de la oferta habitacional. Esto —incluido el uso de la venta obligatoria— puede derivar en procesos de desplazamiento y expulsión de quienes hoy resuelven sus necesidades en este parque degradado, así como en la demolición de edificios con valor patrimonial o cultural no reconocido formalmente. El desafío consiste en promover una dinámica virtuosa de renovación, al mismo tiempo que se gestionan sus impactos sobre las condiciones habitacionales y sobre el patrimonio tangible e intangible de la ciudad.

Doble desafío: Alquilar con eficiencia energética

Para 2030, la Unión Europea se ha propuesto reducir en un 11,7% su consumo energético respecto de 2020. Para alcanzar ese objetivo, resulta clave mejorar la eficiencia energética del parque edilicio. La Directiva 2024/1275 del Parlamento Europeo establece la hoja de ruta, y antes de fin de año los Estados miembro deberán presentar sus Planes Nacionales de Renovación de Edificios. La meta de largo plazo apunta a un horizonte de alta eficiencia energética, descarbonización y emisiones cero hacia 2050.

Para alcanzar ese objetivo, una parte significativa del esfuerzo deberá centrarse en la renovación del parque de viviendas, sobre el cual se fijaron metas específicas: reducir el consumo energético en un 16% para 2030 y en al menos un 20% para 2035. En el corto plazo, esto implica reconvertir al menos un 43% de los edificios residenciales y viviendas menos eficientes en términos energéticos. Cabe recordar que en Europa, desde 2010 rige la categorización de las viviendas según su nivel de consumo, lo que permite identificar con claridad el universo de inmuebles afectados y sujetos a renovación.

En el caso de España, la adopción de los criterios de certificación de eficiencia energética data de 2013. Al momento de comprar, vender o alquilar una propiedad, debe brindarse esa información. Sin embargo, en la práctica muchos edificios aún siguen sin certificación. Diversos estudios señalan que más del 80% de las viviendas en alquiler se ubican en las categorías menos eficientes; en consecuencia, más del 20% debería renovarse de manera urgente. Ya en la redacción de la Directiva del Parlamento Europeo se advertían posibles tensiones entre este objetivo y el mercado de alquiler, al aclararse que los Estados no deberían excluir a estas viviendas “de manera desproporcionada” de las obligaciones establecidas. En los hechos, encarar esta renovación puede implicar retirar temporalmente las unidades del mercado y, luego, posibles incrementos de los alquileres debido a las mejoras introducidas. Para España, uno de los países más afectados por la crisis de alquileres en Europa y con un parque de viviendas de alquiler con baja performance energética, estas tensiones podrían profundizarse.

¿Cuál es el estado de las distintas Comunidades Autónomas respecto a certificación y eficiencia energética? El Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico desarrolló este mapa abierto de información georeferenciada para consulta. La predominancia de la gama rojo-naranja en la mayor parte del territorio refleja de manera contundente la magnitud del desafío que se enfrenta hacia adelante.

Mientras tanto, en Buenos Aires

A mediados del mes pasado, la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE), mediante la Resolución 79/25, avanzó en el procedimiento para la venta de los terrenos que hoy ocupa el Portal Palermo, en la intersección de las avenidas Cerviño y Bullrich. Se trata de tierras pertenecientes al Estado Nacional, bajo administración del Ejército, actualmente concesionadas. Una vez concretada la operación, se prevé que los actuales ocupantes desocupen el predio hacia fines de 2026.

La superficie total comprende unos 42.044 m², distribuidos en siete parcelas y un área sin catastrar correspondiente a una futura calle, continuación de Báez. La mayor de las parcelas, de 22.066,31 m², linda con terrenos que permanecen bajo la órbita del Ejército, incluido aquel donde se encuentra el Pabellón del Centenario, actualmente en proceso de restauración por orden de la Corte Suprema de Justicia dictada en 2022. Deberá ser cedida mayoritariamente a la Ciudad para destinarse a uso y utilidad pública, en cumplimiento de la Ley 6044 y del Título 4 del Código Urbanístico (CUr), que establece que en los parcelamientos de tierras del Estado Nacional al menos el 65% de la superficie debe transferirse a la Ciudad, preferentemente para espacios verdes. En consecuencia, la capacidad constructiva se concentra en las seis parcelas restantes, que abarcan más de 15.000 m².

Los lineamientos incorporados al CUr se apoyan en los resultados del concurso realizado en 2019 para esta área. La futura urbanización quedó definida como un desarrollo de usos mixtos —culturales, recreativos, terciarios y residenciales— integrados a los nuevos espacios públicos. Se fijaron retiros obligatorios de 10 metros sobre las avenidas Bullrich y Cerviño, y una altura máxima de 21 metros con dos retiros adicionales. La superficie edificable máxima se estima en 75.000 m² y la base de la subasta está estimada en 82 millones de dólares.

Cabe destacar que, a diferencia de casos como el de Madrid Nuevo Norte (que mencionamos en correos anteriores), donde la futura urbanización —desarrollada en ese caso sobre terrenos del ferrocarril— incluye una nueva oferta de vivienda asequible; en el Portal de Palermo no se prevé nada semejante. Nuestra posición respecto a este tema es clara: cuando se involucran recursos públicos en desarrollos inmobiliarios —sea tierra, financiamiento u otros— resulta imperioso que se establezcan compromisos de vivienda asequible. Si bien la normativa urbana en CABA actualmente exige la cesión de espacio público en tierras del Estado Nacional, no contempla lineamientos para garantizar oportunidades de vivienda accesible. Incorporar una orientación en ese sentido sería consistente con las prácticas internacionales en materia de gestión del suelo público.

Una más

El Instituto de Desafíos Urbanos Futuros (IDUF) acaba de publicar un nuevo informe sobre el acceso al alquiler de jóvenes, complementario a la última actualización del Índice de Emancipación, difundida en junio pasado. En esta ocasión, el trabajo presenta los resultados de grupos focales con jóvenes de entre 18 y 30 años, centrados en sus posibilidades de acceder a una vivienda en alquiler y en las estrategias que despliegan para alcanzar ese objetivo. A riesgo de adelantarte las conclusiones, el rol de los entornos sociales y familiares aparece como un factor preponderante, mientras que el mercado de alquileres se presenta como última instancia. Podés leerlo acá.

Ahora sí nos vamos. 

Un abrazo, y hasta la próxima,

Manuel Socias y Max Beraud