Vamos a dedicar esta edición a un tema ineludible para el futuro de las ciudades y sobre el que, desde la pandemia, llevamos al menos 4 años haciéndonos preguntas: ¿qué pasa con los centros? ¿hacia dónde van o, mejor dicho, hacia dónde nos gustaría que fueran?
Empezamos contándote cómo la dinámica de reconversión de oficinas en viviendas está cobrando impulso en los Estados Unidos, aunque podría no ser suficiente para evitar una crisis urbana y financiera. También te acercamos información sobre un nuevo llamado a concurso lanzado por el municipio de São Paulo para proyectos de transformación de edificios en viviendas en el centro de la ciudad. Además, te explicamos cómo se concretarán los compromisos de vivienda social y asequible en el centro de París, establecidos en su nuevo Plan Local de Urbanismo Bioclimático. Por último, nos enfocamos en Buenos Aires: repasamos qué ocurrió con el proceso de reconversión del Microcentro y qué perspectivas se abren hacia el futuro.
La lectura te va a tomar alrededor de 10 minutos. Mientras, te recomendamos este tema para que escuches de fondo.
En Estados Unidos al menos, todo indica que sí. Durante 2025, los proyectos de reconversión de oficinas en viviendas permitirán crear 70.700 nuevos departamentos en todo el país. Nueva York lidera el ranking, con más de 8.000 nuevas unidades; le siguen Washington D.C., con más de 6.000, y Los Ángeles, con más de 4.000. Para dimensionar el salto, en 2022 se contabilizaban apenas unas 23.000 reconversiones a nivel nacional.
En el contexto de una profunda crisis de asequibilidad, la transformación de oficinas vacantes en viviendas se perfila como una estrategia con alto potencial para ampliar el stock disponible, especialmente en zonas bien conectadas y próximas a fuentes de empleo. Actualmente, se estima que en Estados Unidos hay cerca de 80 millones de metros cuadrados de oficinas vacantes —alrededor del 20 % del parque total—, aunque su distribución varía considerablemente entre ciudades.
Además, no todas las oficinas son aptas para ser reconvertidas en viviendas. A nivel nacional, se estima que solo el 15 % del stock sería realmente adecuado, debido a las características de los inmuebles. Nueva York sería la excepción, ya que se calcula que el 50% de su parque de oficinas es reconvertible, lo que la posiciona como un posible líder en esta transformación urbana.
En un contexto como el de Estados Unidos, donde el entrelazamiento de los capitales financieros e inmobiliarios es fuerte y con antecedentes preocupantes, crece la preocupación por los riesgos asociados a la desocupación persistente de edificios de oficinas. La estabilidad del sistema bancario y financiero, así como la economía urbana de las ciudades, podrían verse gravemente comprometidas. En este escenario, la caída en el valor de los edificios de oficinas no solo se presenta como una oportunidad para avanzar hacia la residencialización de los centros urbanos, sino también como una solución pragmática para mitigar las tensiones urbanas y financieras.
La participación de los gobiernos en la promoción y facilitación de estas reconversiones es clave, ya sea mediante incentivos, revisiones normativas o flexibilizaciones. Sin embargo, si estas medidas no se acompañan de obligaciones claras que prioricen el interés público, podrían terminar favoreciendo de manera desproporcionada al sector privado. Por eso, es esencial que incluyan mecanismos que incluyan la producción de vivienda asequible y faciliten el acceso a la vivienda (como te adelantamos acá), de modo que estas transformaciones urbanas realmente contribuyan al bien común.
En noviembre pasado —pocos días antes de que Buenos Aires aprobara la actualización de su Código Urbanístico—, París hizo lo propio y sancionó su nuevo Plan Local de Urbanismo Bioclimático (PLUb). Esta nueva legislación otorga fuerza de ley a transformaciones que la ciudad ya venía impulsando, con el objetivo de consolidar su visión de una ciudad más verde y solidaria. En concreto, en una ciudad golpeada por una profunda crisis habitacional, este enfoque de solidaridad se traduce en diversas estrategias orientadas a mejorar el acceso a la vivienda, las cuales requerirán de una colaboración estrecha entre los sectores público y privado.
El PLUb establece el ambicioso objetivo de aumentar la participación de la vivienda pública en la oferta habitacional, del 25 % actual al 40 % para 2035, a través de diversas modalidades de vivienda social y asequible. Además del incremento cuantitativo, busca mejorar su distribución territorial para fomentar la mixtura social, la proximidad a servicios y empleos, y la mixtura de usos.
Actualmente, la distribución de la vivienda social revela que el área oeste y centro tienen la menor cobertura. Distritos como los VIII, IX y II —que incluyen las zonas cercanas al Elíseo, la Bolsa y la Ópera— han sido catalogados como áreas de “hiperdeficit”, ya que cuentan con menos del 10 % de vivienda social respecto al parque total disponible. En estos casos, los nuevos desarrollos inmobiliarios, ya sean obras nuevas o remodelaciones, podrían estar sujetos a la obligación de destinar al menos el 50 % de su superficie a vivienda de alquiler social, bajo el concepto de “servidumbre de mixtura social”. Además, se identificaron 800 parcelas —300 de ellas correspondientes a edificios de oficinas— en las que se han establecido reservas o servidumbres similares, de modo que, en caso de renovación o adecuación, se incorporen compromisos de vivienda de alquiler social.
Durante el debate legislativo del PLUb, surgieron críticas de diversos sectores, especialmente en relación con el posible impacto sobre el valor de los inmuebles y cómo las obligaciones impuestas podrían afectar a los propietarios. Con la normativa ya sancionada, París ha adoptado una postura de largo plazo, en línea con una estrategia de transformación integral de la ciudad.
Hace unas semanas, la ciudad de São Paulo lanzó la tercera convocatoria para proyectos de reconversión de edificios vacíos en el centro. La iniciativa ofrece subsidios de hasta el 25 % sobre los costos de readecuación. En las ediciones anteriores se seleccionaron 15 proyectos, aunque solo dos de ellos fueron destinados a familias de ingresos bajos y medios-bajos. En esta ocasión, se busca aumentar la participación de proyectos orientados a estos sectores.
Para abordar el deterioro histórico del área central —agravado por la pandemia y los cambios en las dinámicas urbanas—, en 2021 se creó el Programa Requalifica Centro, con el objetivo de combatir la vacancia, recuperar el patrimonio y promover la residencialización del centro. La iniciativa busca incentivar inversiones mediante beneficios fiscales y flexibilización normativa para facilitar el retrofit o la recalificación de edificios vacíos. Estos procesos permiten poner en valor los inmuebles mediante su actualización tecnológica, la mejora de sus estándares ambientales y su readaptación funcional, para destinarlos a uso residencial. Entre las críticas al programa se mencionan el alto costo fiscal, los beneficios otorgados a propietarios y desarrolladores, y el perfil de los proyectos seleccionados. Se estima que al menos 3.000 inmuebles podrían reconvertirse a través de este mecanismo.
En 2022, para darle un marco a esta iniciativa, se aprobó el Proyecto de Intervención Urbana del Área Central como plan integral para la zona. El proyecto incorporó herramientas adicionales para promover la vivienda social y asequible, y propició la creación del comité Todospelocentro [Todos por el Centro], encargado de coordinar las intervenciones gubernamentales. La expectativa es atraer a 220.000 nuevos residentes al área.
Para esta nueva convocatoria se ajustaron los criterios de evaluación y se fortalecieron los incentivos para proyectos que incorporen vivienda social (hasta 3 o entre 3 y 6 salarios mínimos) o asequible (más de 6 salarios mínimos), permitiendo acceder a subsidios adicionales dentro del tope del 25 %. Sin embargo, al tratarse de una política basada en incentivos —como en las ediciones anteriores—, su efectividad queda sujeta al criterio de los desarrolladores. Se dispone de un fondo de 1.000 millones de reales para estas líneas de subsidio.
Nuestro microcentro también sigue arrastrando los efectos de la pandemia, que acentuó tendencias preexistentes de vaciamiento y migración de usos. La consolidación de modelos de trabajo híbrido redujo la afluencia periódica al área y, a su vez, la salida de algunas empresas profundizó el declive de su rol como centralidad urbana. Esta reconfiguración del área implicó una pérdida de parte de su vitalidad, pero al mismo tiempo sigue ofreciendo una oportunidad para impulsar una reconversión orientada a la vivienda, con perspectiva de asequibilidad.
En 2022, el Gobierno de la Ciudad lanzó el Plan Microcentro, orientado a recuperar el área mediante beneficios impositivos para proyectos de reconversión de edificios. Sin embargo, el plan no contemplaba una orientación explícita hacia la vivienda asequible ni establecía compromisos concretos en ese sentido, lo que permitió canalizar incentivos públicos hacia desarrollos destinados al alquiler temporario o a vivienda de lujo. Sobre este punto —y si nos permitís la autorreferencia—, al momento de esa discusión planteamos nuestra posición, en la que sostenemos que la dimensión de la asequibilidad debe ser un eje central del proceso de recuperación del área.
En 2024, finalmente, el Gobierno terminó anunciando la suspensión del plan, con el argumento de su elevado costo fiscal. Más adelante, hacia mediados de ese año, el Banco Ciudad lanzó una línea de créditos hipotecarios a tasa preferencial que incluye al microcentro entre las zonas beneficiarias. Si bien esta medida puede incentivar operaciones individuales, su escala limitada y las barreras de acceso impiden considerarla una estrategia suficiente para garantizar el acceso a la vivienda en un sentido amplio. Por otro lado, sin un plan, se diluye el rol del Estado en la conducción del proceso y la transformación del área queda sujeta a la lógica del mercado inmobiliario.
Más allá de los vaivenes, el microcentro sigue siendo una oportunidad estratégica para ampliar el acceso a la vivienda para los y las porteñas. Se estima que más de 300.000 m2 de oficinas permanecen vacantes en el área, a la espera de un nuevo destino. También existen inmuebles de titularidad pública que podrían reconvertirse o desarrollarse con ese fin. La experiencia previa confirma que existe interés por la zona, pero también evidencia la necesidad de calibrar los incentivos y definir objetivos y compromisos claros en futuras asociaciones público-privadas, de modo que contribuyan efectivamente a transformar al microcentro en un barrio mixto, con usos residenciales, plural y accesible.
Mientras en otras ciudades se habla de la reconversión del área central, del centro administrativo, financiero, histórico o del CBD, en Buenos Aires hablamos del Microcentro. Esta toponimia tiene uso exclusivo en Argentina, Chile y Paraguay —y, en menor medida, en Uruguay—. Por su especificidad y su referencia a la estructura urbana, parecería indicar que habría nacido en el ámbito del planeamiento urbano y luego se habría filtrado a la jerga popular. En una digresión, luego de discutir su transformación, nos preguntamos: ¿quién inventó el término de microcentro?
Ahora sí nos vamos.
Un abrazo, y hasta la próxima,
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