Plantar un árbol. Alquilar un monoambiente. ¿Ganar la calle?
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En esta oportunidad, aprovechamos para contarte qué estuvo pasando hace apenas unos días en las elecciones primarias demócratas en la Ciudad de Nueva York, donde el acceso a la vivienda fue uno de los temas centrales del debate con una propuesta de congelamiento de los precios de los alquileres estabilizados. También comentamos las estrategias de Irlanda y, en particular de su capital, Dublín, para hacer frente a una crisis de vivienda, agudizada por los efectos de la desigualdad: más viviendas, alquileres al costo y ampliación del parque de vivienda social. Por otra parte, en relación al espacio público, recapitulamos las distintas etapas del proceso que llevó a la conformación del Parque Lineal de Tiquatira en la Ciudad de Sao Paulo. Por último, ya mirando hacia nuestra ciudad, replanteamos el debate sobre posibles intervenciones sobre la traza de la Av. 9 de julio, desde la perspectiva de que el foco debe ponerse en generar oportunidades para ampliar el espacio público.
La lectura te va a tomar algo más de 5 minutos. Mientras, te recomendamos este tema para que escuches de fondo.
Una ciudad que podamos pagar
El 24 de junio pasado se celebraron las primarias demócratas para la alcaldía de la ciudad de Nueva York. Se enfrentaron como favoritos Andrew Cuomo, exgobernador, y Zohran Mamdani, asambleísta, ambos representantes del estado de Nueva York. Mamdani resultó ganador.
La cuestión de la vivienda ocupó un lugar preponderante en la agenda electoral, reflejo claro de la crisis de asequibilidad que atraviesa la ciudad. Los alquileres aumentaron hasta un 50 % en algunos barrios; cada vez más hogares están sobrecargados por los gastos de vivienda y miles de personas no tienen hogar. Cuomo enfatizó su experiencia como exgobernador y exsecretario de Vivienda y Desarrollo Urbano durante la gestión Clinton, planteando una línea de continuidad con políticas ya vigentes en la ciudad. En contraste, su contrincante propuso una agenda más amplia y ambiciosa para abordar la problemática.
Mamdani también retomó aspectos presentes en la política de vivienda de la actual gestión (que te contamos acá), como incentivar el desarrollo orientado al transporte (TOD), reducir los requisitos mínimos de estacionamiento para abaratar costos de construcción, incrementar la constructibilidad en zonas zonificadas para vivienda unifamiliar y brindar incentivos para aumentar la oferta de vivienda asequible, incluso en áreas donde ya existe una cuota obligatoria de este tipo de unidades.
Asimismo, se comprometió a mejorar la infraestructura de la NYCHA, que administra casi 180.000 viviendas públicas de alquiler. Respecto a los programas de alquiler subsidiado, conocidos como Section 8, que brindan subsidios a través de vouchers, se impulsará una articulación entre esa demanda y una nueva oferta de vivienda orientada a satisfacerla. Actualmente, la mitad de los hogares beneficiarios no logra acceder a una vivienda por falta de oferta compatible. En Chile, que cuenta con un sistema similar, se planteó el mismo problema y una propuesta similar, como te contamos acá. En Nueva York, estos programas abarcan unos 100.000 hogares.
Pero el eje central de su campaña de comunicación fue el congelamiento de los alquileres de renta estabilizada, un régimen protegido por ley que regula los incrementos que pueden aplicar los propietarios a los inquilinos en alrededor de un millón de departamentos, beneficiando a unos 2,5 millones de neoyorquinos. Los incrementos de los alquileres dependen de la Junta de Normas de Alquileres de la Ciudad de Nueva York (RGB), que cuenta con dos representantes de los propietarios, dos de los inquilinos y cinco representantes del sector público.
En noviembre serán las elecciones generales, donde Mamdani se enfrentará al actual alcalde Eric Adams. Todo indica que la cuestión de la vivienda volverá a estar en el centro de la escena.
Dublín: tech, pero sin techo
Se suele elogiar a Irlanda. Hace no mucho se decía que al Estado le sobraba el dinero. Por otra parte, su capital, Dublín, es hoy un hub regional de empresas tecnológicas y startups que trajeron prosperidad a la ciudad e inyectaron nueva vida a viejas áreas industriales y portuarias en decadencia: los Silicon Docks. Sin embargo, la ciudad también evidencia los efectos persistentes de la crisis de 2008 y de años de políticas de austeridad. El bienestar y la bonanza de esta nueva economía no parecen llegar a todos por igual, algo que se manifiesta con particular claridad en una profunda crisis de vivienda.
A nivel nacional, entre 2010 y 2024, los alquileres subieron un 112 %, el tercer mayor aumento de Europa. La tasa de propiedad viene cayendo en los últimos años y hoy el 30 % de los hogares son inquilinos. Además, el 41% de los jóvenes de hasta 35 años aún vive con sus padres. Si bien todavía existe una oferta de vivienda pública de alquiler, solo representa el 12% del total y ha disminuido significativamente en comparación con los años 80, cuando se vendieron dos tercios del stock público. Los precios de los alquileres en Dublín son prohibitivos, lo que deja a muchos afuera: más de 10.000 personas no tienen hogar y dependen de centros de acogida de emergencia para no dormir en la calle.
A fines de 2021, para mitigar los efectos de esta crisis, el gobierno nacional lanzó el programa “Vivienda para Todos”, en el que participan autoridades locales de vivienda, asociaciones sin fines de lucro y cooperativas de vivienda (Approved Housing Bodies o AHBs), junto con la LDA, la Agencia de Desarrollo Territorial irlandesa. Se prevé que hasta 2030 el parque habitacional debería incrementarse en 300.000 viviendas. Esto incluye 170.000 nuevas viviendas a precio de mercado y 36.000 viviendas asequibles para comprar a crédito. También contempla 18.000 viviendas para alquiler asequible “al costo”, es decir, que solo incluyen los gastos de mantenimiento y administración y no deben superar el 35 % del ingreso del hogar, además de 90.000 viviendas para sumar al stock público de vivienda social.
En junio de este año, Dublín fue sede de la quinta edición del ISHF, el Festival Internacional de la Vivienda Social, una iniciativa impulsada por Housing Europe —la Federación Europea de Vivienda Pública, Cooperativa y Social— que reúne a múltiples actores y gestores para compartir experiencias y debatir los desafíos de la vivienda social en Europa.
El plantador de árboles de Sao Paulo
En los últimos meses circularon en la web imágenes de un gran bosque en el medio de Sao Paulo. El Parque Lineal de Tiquatira, al este de la ciudad, es el resultado de un proceso de reconversión autogestivo. Se recuperaron espacios residuales en los bordes de un río encauzado en una trinchera de hormigón y rodeados por vías de tránsito rápido para transformarlos en un corredor de biodiversidad. Hoy el área cuenta con una densa cobertura de árboles nativos que albergan numerosas especies animales y ofrecen sombra, frescura y un espacio de encuentro con la naturaleza.
Todo habría comenzado con la iniciativa personal de Helio Da Silva, un ejecutivo retirado que vive en un barrio cercano. A principios de los años 2000s, luego de recorrer la zona, decidió empezar a plantar algunos árboles por cuenta propia, acción que luego repitió a lo largo de los años, llegando a gastar unos 7000 USD al año en su proyecto. En 2008, con apoyo de la Secretaría de Medio Ambiente, la Prefectura de São Paulo decretó la creación oficial del parque, que lleva el nombre del Ing. Werner Eugenio Zulauf, referente nacional en planes de reforestación urbana y forestal. El Departamento de Parques y Áreas Verdes fue designado como responsable de su gestión y de elaborar un plan de manejo específico.
Este acto supuso un hito: no solo fue un reconocimiento al trabajo de Da Silva, sino también una señal positiva para otras iniciativas ciudadanas con potencial de generar bien público. Además, estableció las condiciones necesarias para asegurar la sostenibilidad futura del parque. Y, en términos concretos, implicó una contribución significativa en una ciudad donde, pese a estar rodeada de bosques, el verde escasea: São Paulo cuenta con apenas 6,7m2 de espacio verde por habitante.
El Parque Lineal abarca 192.000 m2 distribuidos a lo largo de tres kilómetros, con una anchura que en algunos tramos alcanza los 100 metros. Alberga más de 160 especies de árboles y más de 40.000 ejemplares plantados.
Mientras tanto, en Buenos Aires
En nuestra ciudad existen distintos lugares que invitan a pensar nuevos parques: Buenos Aires también necesita más verde. En nuestra entrega anterior abordamos este tema refiriéndonos al caso del Microcentro, donde describimos posibilidades para sumar superficie vegetada. Entre ellas, mencionamos intervenir en las avenidas que delimitan o atraviesan el sector, como la Av. 9 de Julio y sus colectoras Cerrito/Lima y Pellegrini/Irigoyen. Queremos profundizar esa idea.
A lo largo del siglo XX, en Buenos Aires y en muchas ciudades del mundo, durante décadas, ganar espacio para el tráfico vehicular era razón suficiente para destruir parques o expropiar y demoler cientos de edificios. La Av. 9 de Julio no escapa a esta lógica, más allá de su ambición de constituir un gran eje monumental y un espacio de referencia para la ciudad: el automóvil se convirtió en el gran protagonista de este espacio, sucesivamente modificado y reordenado para recibir cada vez más tránsito.
A partir de la puesta en crisis a nivel global de la ciudad centrada en el automóvil, se empezó a replantear la subordinación del espacio público a sus necesidades. Recién en 2013, con la intervención del Metrobús 9 de Julio, que puso en el centro al transporte público, se empezó a quebrar esa hegemonía. Si bien supuso ganar espacio para la movilidad en transporte público, se hizo en detrimento de la superficie verde, al incrementarse la calzada para los carriles segregados y las paradas.
Antes del Metrobús y durante la primera gestión de Mauricio Macri, se discutía la construcción de túneles bajo la 9 de Julio para derivar parte del tráfico en superficie y conectar rápidamente las autopistas Illia y Frondizi. Esta idea liberaría superficie para nuevos espacios verdes, aunque el objetivo principal era mejorar la fluidez vehicular, retomando la lógica del viejo Plan de Autopistas Urbanas. La obra llegó a licitarse, pero se frenó por distintos cuestionamientos. Antes aún, durante la gestión de Jorge Telerman, ya se había planteado un acuerdo Ciudad-Nación para construir túnel multinivel que también liberaría superficie para verde.
El Metrobús resultó exitoso al ordenar el tránsito, mejorar la fiabilidad del transporte público y la calidad de la prestación, a un costo muy inferior al de una compleja obra de tunelado. Desde entonces, el paisaje y la organización del espacio y del tránsito sobre la avenida permanecieron más o menos sin cambios.
Pero ¿tendrán los túneles bajo la 9 de Julio una revancha? En declaraciones recientes, el jefe de gobierno Jorge Macri planteó la posibilidad de retomar la idea una vez más, sin precisar si se trataría de un túnel para automóviles o para transporte público. De concretarse, representaría una oportunidad para restar espacio al tránsito y recuperarlo para la movilidad activa y nuevos espacios verdes. Pero si solo se traduce en una ampliación de la infraestructura para la movilidad en vehículo particular, corre el riesgo de terminar atrapado en la trampa de la paradoja de la demanda inducida, donde eventualmente el beneficio creado desaparece y redunda en más congestión.
En ese sentido, muchas ciudades, incluida Buenos Aires de hecho, en los últimos años han decidido intervenir en el sentido inverso, con adaptaciones del espacio público que redujeron la infraestructura destinada al auto particular con el sentido de desincentivar su uso y a su vez reducir la demanda de infraestructura. Este proceso permite además recuperar espacio para el uso peatonal y para más superficie verde.
De una u otra manera, con o sin túneles, a diez años de la última gran intervención, existe la oportunidad de repensar la Av. 9 de Julio y sus colectoras. En 2021, como parte del plan de recuperación del Microcentro, propusimos mediante un proyecto de ley transformar Cerrito y Pellegrini en calles de convivencia, con ciclovías, plazoletas ampliadas y espacios para caminar (podés leer más sobre la propuesta Acá). Quienes trabajan o viven en el área necesitan más espacios abiertos, verdes y de calidad para disfrutar. Si bien el Metrobús jerarquizó el transporte público, se perdió superficie verde. Además, Cerrito y Pellegrini, las interfaces de la avenida con su entorno urbano inmediato permanecieron prácticamente iguales, degradadas y con escasa vida urbana. Transformar el espacio público sobre la Av. 9 de Julio para hacer del Microcentro un entorno más habitable y saludable debe ser la principal prioridad de cualquier proyecto de renovación del área.
Una más
El Instituto de Desafíos Urbanos Futuros de la Legislatura porteña acaba de publicar el Índice de Emancipación (IDE) correspondiente al tercer trimestre de 2024, donde se analizaron las posibilidades de los y las jóvenes de entre 18 y 24 años de emanciparse de sus hogares de origen durante ese período. La situación para acceder a una vivienda sigue siendo muy difícil: alquilar un monoambiente en solitario en CABA les demandó a los jóvenes más del 50 % de su salario, y alrededor del 35 % para compartir un dos ambientes en convivencia. La Comuna 14 se ubica como la más compleja para emanciparse y la Comuna 10, como la menos complicada. Podés acceder al informe completo en este link.
La última
Aprovechamos la oportunidad para invitarte el próximo miércoles a una nueva MILonga, el after de A1000, en Casa Temple (Costa Rica 4677) a partir de las 18:30. En esta ocasión vamos a contar con la presencia de Joan Cwaik, Celeste Giardinelli, Emilse Garzón y Carolina Potocar que van compartir sus miradas sobre tecnología y cómo aplicarla en tus proyectos. El evento es gratuito y los cupos son limitados. ¿Qué esperas? Anotate Acá.
Ahora sí nos vamos.
Un abrazo, y hasta la próxima,
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