Como siempre, empezamos por agradecerte por acompañarnos nuevamente en Ciudades en Movimiento. Como adelantamos en el correo anterior, en esta edición nos enfocamos en el problema del acceso a la vivienda y especialmente desde la perspectiva del alquiler. Desde ya, es un problema global y multicausal que se manifiesta en todas las grandes ciudades pero que adquiere rasgos locales en cada lugar.
En Buenos Aires, 400.000 personas viven en barrios populares y 80.000 en hoteles-pensión, inquilinatos y conventillos. Según el Censo 2022, el 37% de los hogares son inquilinos. Crece la cantidad de jubilados que alquilan y los jóvenes no logran emanciparse. Revertir estas tendencias en el corto plazo es difícil, pero no hacer nada tampoco es una opción. Se necesitan políticas concretas, sostenidas y adaptadas, pero también creatividad para explorar nuevas soluciones. No hay fórmulas mágicas.
En ese espíritu, te contamos sobre la reciente aprobación de un paquete de reformas que lanzó la ciudad de Nueva York para crear un shock de oferta de vivienda y sobre la estrategia que impulsa España para que desarrolladores privados inviertan en construir vivienda pública. También, sobre cómo México quiere volver a construir vivienda, pero para destinarla al alquiler. Por otro lado, nos explayamos sobre los casos compartidos durante el panel de vivienda del Encuentro de Sociedades y Ciudades Sostenibles que se desarrolló en la Legislatura Porteña hace unos días, donde se pusieron en común las experiencias de París, Viena, Chile, Brasil y de nuestra Ciudad.
La lectura no te va a tomar más de 5 minutos. Mientras, te recomendamos este tema para que escuches de fondo.
Después de un año de debate, en diciembre pasado el Consejo de Nueva York aprobó City of Yes for Housing Opportunities, una reforma para aumentar la oferta de viviendas y mejorar su asequibilidad.
¿En qué consiste? Permite construir un 20% más de viviendas en nuevos edificios en ciertas zonas, siempre que sean asequibles. También facilita la reconversión de oficinas vacías, habilita la densificación en áreas bien conectadas, reduce o elimina requisitos de estacionamiento en futuras construcciones, permite departamentos más pequeños con espacios comunes y de coliving, autoriza la construcción de viviendas complementarias en terrenos de viviendas unifamiliares y, en el caso de lotes ocupados por equipamientos, a desarrollar edificios en áreas de estacionamiento u otros espacios vacantes.
Nueva York enfrenta una crisis de asequibilidad: 128.849 neoyorquinos dependen de refugios, el 50% de los inquilinos destinan más del 30% de sus ingresos al alquiler y la vacancia de unidades está en mínimos históricos. La falta de crecimiento del parque de viviendas y su distribución desigual agravaron el problema.
El gobierno proyecta que City of Yes permitirá construir 82.000 nuevas viviendas en 15 años a través de la iniciativa privada, unacifra modesta frente a un déficit estimado en 500.000 unidades.
España, también, enfrenta desde hace años una grave crisis de vivienda y alquileres. En 2023 se aprobó la Ley de derecho a la vivienda, destinada a ampliar la oferta de viviendas asequibles y mitigar la tensión en el mercado del alquiler. Además, se relanzó el Plan de vivienda de alquiler asequible (PVAA), con el objetivo de incorporar más de 184.000 viviendas en alquiler social o asequible en los próximos años. Actualmente, la oferta de este tipo de viviendas en España es baja (2% – 2,5%), muy por debajo de la media europea.
En este contexto, la SAREB lanzó en octubre el Proyecto Viena, una licitación para adjudicar 50 terrenos y construir 3700 viviendas de alquiler asequible, con planes de expansión hasta 15.000 unidades. La SAREB, creada tras la crisis hipotecaria de 2008 para adquirir propiedades provenientes de remates y desalojos, dispone de un amplio patrimonio inmobiliario que podría movilizarse en favor del PVAA.
El Proyecto Viena contempla la adjudicación de los terrenos a desarrolladores bajo un régimen de cesión de derechos de superficie, para que construyan las viviendas y luego gestionen y cobren los alquileres correspondientes, a un precio asequible, manteniendo la SAREB la titularidad. Sin embargo, la licitación cerró el 20 de enero sin adjudicatarios, reflejando las dificultades de atraer inversión privada al sector de vivienda asequible. Pese a este traspié, el Proyecto Viena en España está en fase de análisis para un posible relanzamiento
México avanza en la creación de una empresa pública constructora de viviendas, tras la aprobación en el Senado, en febrero pasado, de una reforma a la Ley del Infonavit. Se pretende así recuperar el rol de constructor del Estado. Desde 1992 el Infonavit pasó a centrarse en promover créditos y financiar a desarrolladores que en muchos casos terminaron en urbanizaciones de baja calidad y ubicadas en zonas periféricas que luego fueron abandonadas.
La administración de Claudia Sheinbaum planea construir 500.000 viviendas sociales a través del Infonavit, dentro de un objetivo mayor de 1 millón de nuevas unidades durante su gestión. Además de edificar, el instituto podrá administrar viviendas destinadas al alquiler público, con un nuevo programa de arrendamiento con opción a compra, enfocado en madres jefas de hogar, jubilados, población vulnerable y jóvenes.
Este año comenzará la construcción de 50.000 viviendas para alquiler público, de las cuales el 20% estarán destinadas a jóvenes, en zonas cercanas a polos industriales y educativos. Se prevén contratos de 5 años, con prórroga de 2 años adicionales, con un costo de alquiler que no supere el 30% del ingreso de las personas destinatarias.
Se celebró el 27 y 28 de febrero el primer encuentro de Ciudades y Sociedades Sostenibles en la Legislatura Porteña. Durante la primera jornada, se desarrolló el panel sobre Estrategias para el Acceso a la Vivienda en las ciudades, con la participación de Carlos Araya Salazar, Jefe de la División de Política Habitacional en el Ministerio de Vivienda y Urbanismo de Chile; Christian Shantl, Jefe de Relaciones internacionales de Wiener Wohnen; Pamela Costa de Oliveira, Coordinadora General de Financiamiento de Vivienda en el Ministerio de las Ciudades de Brasil; Eric Pliez, Presidente de Paris Hábitat y Gabriel Mraida, Ministro de Desarrollo Humano y Hábitat de CABA.
Chile
Araya Salazar destacó los objetivos del Plan de Emergencia Habitacional, de abordar el déficit de 552.046 viviendas, la expansión de asentamientos informales y la inquilinización, que ya alcanza a 27% de los hogares, muchos en situación de informalidad y sobrecargados por el costo del alquiler. Dentro de las 16 líneas del plan, se enfocó en el programa de Arriendo Justo, que busca crear por medio de incentivos y de la movilización de recursos públicos, un parque de viviendas en alquiler protegido para beneficiarios de subsidios habitacionales, que sea gestionado por el Estado, gobiernos locales y privados sin fines de lucro. Este programa mejora versiones anteriores que solo ofrecían vouchers a los demandantes de viviendas, los cuales fueron ineficaces debido a la falta de oferta habitacional adecuada, lo que dejaba los subsidios sin aplicar. Tiene planificado alcanzar 5.441 viviendas para 2025.
Viena
Shantl presentó la experiencia vienesa, con un parque de viviendas gestionado por la municipalidad y cooperativas permite alojar al 50% de los vieneses, estabilizando los valores de mercado de alquileres y promoviendo la mixtura social, en una ciudad donde el 75% de los hogares son inquilinos. Enfatizó la necesidad de un marco normativo sólido y de instrumentos de gestión, como una ley de inquilinos que defina claramente sus derechos y obligaciones, una Ley de Vivienda de Beneficio Limitado que regula la construcción y gestión de viviendas asequibles, y un fondo para adquirir suelo e invertir en procesos de reconversión y renovación de edificaciones existentes.
En 2018, se introdujo adicionalmente una modificación de la normativa urbanística para clasificar la vivienda subsidiada como categoría de uso del suelo, de modo que futuras construcciones en esas áreas deben destinar ⅔ de la superficie a este fin. Actualmente, la ciudad construye 6,000 nuevas viviendas al año y rehabilita alrededor de 4,000.
Brasil
Costa de Oliveira presentó el relanzamiento del programa Mi Casa, Mi Vida, que prevé la construcción de aproximadamente 2 millones de viviendas entre 2023 y 2026, combinando unidades subsidiadas y financiadas. Las viviendas subsidiadas están dirigidas a familias de bajos ingresos y se financian con aportes presupuestarios. Los beneficiarios acceden a viviendas nuevas con condiciones flexibles y cuotas equivalentes al 10-15% de sus ingresos. Por otro lado, las viviendas financiadas están destinadas a familias con capacidad de endeudamiento, quienes pueden acceder a créditos a largo plazo con tasas de interés bajas a través del FGTS, un fondo conformado por aportes salariales.
Actualmente, el programa busca ampliarse con iniciativas para el mejoramiento de viviendas y el desarrollo de un esquema de alquiler social. Además, en comparación con la edición anterior de Mi Casa, Mi Vida, se han introducido mejoras en los estándares mínimos de construcción, como la incorporación de balcones, y en los criterios de ubicación de los nuevos edificios, con el objetivo de garantizar una mejor calidad urbana.
Paris
Pliez empezó su exposición destacando la misión de Paris Hábitat, que desde 1914 ofrece alquileres moderados a quienes no pueden acceder a la vivienda en el mercado privado. Actualmente, la organización gestiona 126,000 departamentos donde residen 286,000 personas, es decir, 1 de cada 9 parisinos. Su impacto en la vivienda juvenil y familiar es clave: un tercio de sus inquilinos tiene menos de 25 años y el 22% son niños y adolescentes.
La expansión del parque habitacional se centra en la reutilización y ampliación de edificios existentes, incluyendo la reconversión de oficinas. Su mantenimiento se financia con ingresos propios provenientes del alquiler de viviendas y más de 4,400 locales comerciales bajo su gestión. La ampliación, en cambio, depende de financiamiento a largo plazo de bancos públicos y subsidios de la ciudad de París. Entre sus objetivos, Paris Hábitat busca que el 40% del parque habitacional de la ciudad sea vivienda pública (frente al 12% en 2001 y el 25% actual), además de avanzar en la descarbonización y la renovación del parque existente.
Buenos Aires
Mraida recalcó la importancia de las políticas de integración socio-urbana que lleva adelante la Ciudad de Buenos Aires en barrios populares como Rodrigo Bueno, el Playón de Chacarita, Barrio 31 y Barrio 20 con la construcción de 5,000 nuevas viviendas para familias relocalizadas y personas en situación crítica de vivienda.
Además de las intervenciones en barrios populares, centró su intervención sobre las políticas de asistencia a personas en situación de calle. Además de los Centros de Inclusión Social que ya brindan servicios a más de 4000 personas presentó la nuevas Casas Familia, inspiradas en el enfoque Housing First, con el objetivo de ofrecer a familias en situación de calle una alternativa que les permita salir de la “extrema transitoriedad”.
De las experiencias y reflexiones compartidas por los expositores durante la conferencia, queda en evidencia que no hay una única solución, sino un conjunto de políticas que deben articularse y adaptarse a cada realidad.
Vale mencionar que el encuentro incluyó otros temas muy relevantes a la discusión pública, especialmente respecto a planificación del espacio público y al desarrollo de las infancias en ciudades. Si tenes un rato te recomendamos que pases y veas el panel. Y si no tenes esa posibilidad, te compartimos dos notas que hicieron a dos de sus participantes, Lenore Skenazy y Mariana Brussoni. Ambos son referentes internacionales respecto a la autonomía de las infancias y sobre la importancia del juego libre. También, en la próxima entrega vamos a retomar parte de las iniciativas presentadas por Ursula Ablanque, Secretaria de Planeación de Bogotá.
No sin sorpresa, leímos que ya habían pasado 25 años desde el lanzamiento de Los Sims, el juego donde vivías para construir una casa suburbana y lujosa y en el camino te terminabas alienando por la rutina de ver a tu Sim cumplir las mismas tareas que tenías que hacer vos en la realidad. El hacinamiento, los problemas de convivencia y la falta de mantenimiento de la vivienda también eran parte del desafío del juego. En sus distintas versiones fue sumando cada vez más complejidades, como el ciclo de la vida, las estaciones, animales y tantas otras cosas más. Pero el tema de la vivienda fue siempre el eje central del juego. Tal vez por esta razón, para muchos, mantiene su vigencia intacta.
Ahora sí nos vamos.
Un abrazo, y hasta la próxima,
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